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Nachträgliche Schuldzinsen: Kein Abzug nach entfallener Einkünfteerzielungsabsicht

Vermieter können Verluste aus ihrem Mietobjekt nur dann steuermindernd absetzen, wenn sie eine Einkünfteerzielungsabsicht verfolgen. Kommt das Finanzamt zu dem Schluss, dass diese fehlt, erkennt es die Vermietungsausfälle steuerlich ab.

Laut einem neuen Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) hängt auch der Abzug von nachträglichen Schuldzinsen nach dem Verkauf der Immobilie als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung davon ab, ob eine Einkünfteerzielungsabsicht vorlag. Im Urteilsfall hatte ein Arzt im Jahr 1999 eine Gaststätte mit sieben Ferienwohnungen erworben. Nachdem sein Mieter im Jahr 2003 in Insolvenz gegangen war, schrieb der Arzt mit seiner Immobilie nur noch rote Zahlen. In der Folgezeit versuchte er daher, das Objekt zu veräußern (parallel zu weiteren Vermietungsbemühungen). Das Finanzamt erkannte ihm daraufhin ab 2003 die Einkünfteerzielungsabsicht ab und ließ die Vermietungsverluste unberücksichtigt. Auch das Finanzgericht (FG) folgte der Auffassung des Finanzamts, kam allerdings zu dem Ergebnis, dass er weiterhin die nachträglichen Schuldzinsen aus dem Anschaffungsdarlehen des Objekts als Werbungskosten abziehen konnte.

Der BFH widersprach jedoch und entschied, dass ein Vermieter keine nachträglichen Schuldzinsen mehr abziehen kann, sofern er seine Einkünfteerzielungsabsicht bereits vor dem Verkauf der Immobilie aufgegeben hatte. Allerdings konnten die Bundesrichter diesen Sachverhalt nicht abschließend klären, da das FG diese Absicht zuvor fehlerhaft für das gesamte Gebäude anstatt für jeden vermieteten Gebäudeteil separat geprüft hatte. Diese Prüfung muss nun in einem zweiten Rechtsgang nachgeholt werden.

Hinweis: Der Urteilsfall zeigt, dass auch der Abzug von nachträglichen Schuldzinsen an die Einkünfteerzielungsabsicht geknüpft ist. Vermieter können diese gegenüber dem Finanzamt belegen, indem sie nachhaltige Vermietungsbemühungen dokumentieren (z.B. durch Vermietungsanzeigen in der Zeitung, Internetinserate etc.).