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Grundstücksverkauf: Die Optionsausübung für einen Grundstücksumsatz ist zeitlich unbegrenzt

Die Umsatzsteuer ist die einzige Steuer, bei der es sinnvoll sein kann, sie freiwillig zu zahlen. Vor allem bei Grundstücksgeschäften wird häufig auf die Steuerbefreiung verzichtet, um eine umsatzsteuerrechtliche Belastung zu vermeiden. Diesen Verzicht nennt der Fachmann Option.

Beispiel: A veräußert an B ein bislang unternehmerisch für eine Autowerkstatt genutztes Grundstück. Auch B beabsichtigt, das Grundstück für sein Unternehmen (Autowerkstatt) zu nutzen. Das Grundstück ist vor zwei Jahren mit einer Halle bebaut worden. Aus den Baukosten hat A 200.000 EUR Vorsteuer abgezogen. 

Hier ist es in jedem Fall sinnvoll, zur Umsatzsteuerpflicht zu optieren. Sofern die Lieferung des Grundstücks steuerfrei belassen würde, müsste A einen Teil der 200.000 EUR Vorsteuer zurückzahlen. Wird dagegen auf die Steuerbefreiung verzichtet, kommt es zu keiner Belastung mit Umsatzsteuer. Zwar schuldet B in diesem Beispiel die Umsatzsteuer aus der Grundstückslieferung, er kann jedoch in gleicher Höhe einen Vorsteuerabzug geltend machen. Damit ist die Belastung gleich null.

Nach Auffassung des Finanzgerichts Niedersachsen (FG) kann der Verzicht auf die Steuerbefreiung auch noch nachträglich, nämlich nach Abschluss des Übertragungsvertrags, erklärt werden. In dem Streitfall war die Grundstücksübertragung am 22.10.2009 notariell beurkundet worden. Auf die Steuerbefreiung wurde jedoch erst am 12.04.2013 in einem weiteren notariellen Vertrag verzichtet. Das Finanzamt war der Auffassung, dass die Option zu spät erfolgt war. Nach Ansicht des FG ist eine Option ohne zeitliche Grenze möglich.

Hinweis: Den Verzicht auf die Steuerbefreiung bzw. die Option zur Umsatzsteuer müssen Sie in einem entsprechenden notariellen Vertrag erklären. Ist die Vereinbarung einer solchen Option in einem Vertrag vergessen worden, müssen Sie den erneuten Gang zum Notar antreten.