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Grundstücksbewertung: Maklercourtagekosten mindern nicht den Wert des Erbes

Grundstückserwerbsnebenkosten mindern nicht den gemeinen Wert bzw. den Verkehrswert im Rahmen einer Bedarfswertfeststellung. Nach einer Entscheidung des Finanzgerichts Köln gehören zu den Grunderwerbsnebenkosten auch die Grundstückstransaktionskosten (durchschnittlich 12 % des Kaufpreises) wie zum Beispiel Gerichts- und Notariatsgebühren, Maklerprovisionen und die Grunderwerbsteuer. 

Für den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts gibt es keine unbeschränkte Auswahl von Bewertungsmethoden. Es steht Ihnen lediglich frei, den Nachweis

• entweder durch Vorlage eines Gutachtens des örtlich zuständigen Gutachterausschusses oder eines Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken zu führen oder
• auf einen im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zeitnah zum maßgeblichen Bewertungsstichtag erzielten Kaufpreis für das zu bewertende Grundstück hinzuweisen.

Landläufig wird zwar davon ausgegangen, dass Immobilien mit ihrem wahren Wert in die Steuerberechnung eingehen. Doch das neue Erbschaftsteuerrecht setzt sie seit 2009 nicht in jedem Fall mit dem aktuellen Marktpreis an, weil die hierbei anzuwendenden Rechengrößen (Sachwertverfahren für kleine und Miethochrechnung für große Objekte) immer wieder zu ungerechtfertigten Auswüchsen nach oben führen.

Daher müssen Immobilienerben verstärkt gegensteuern, um die Ergebnisse nach unten zu drücken. Denn bei der pauschalierten Wertermittlung für Ein- und Mehrfamilienhäuser, Rohbauten, Erbrechtsgrundstücke und Gewerbeobjekte bleibt es nicht aus, dass die Ergebnisse je Einzelfall nicht die realen Gegebenheiten widerspiegeln und über dem wahren Verkehrswert des Grundstücks im Zeitpunkt von Erbschaft oder Schenkung liegen.

Hinweis: Den Nachweis eines niedrigeren Verkehrswerts muss der Hausbesitzer selbst erbringen. Die Gebühren für den Gutachter mindern aber nicht den steuerpflichtigen Erwerb als Bemessungsgrundlage für die Erbschaftsteuer.