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Grundstücksverkauf: Sofortrentenversicherung als Gegenleistung für ein Grundstück?

In bestimmten Fällen führen Grundstücksverkäufe zu steuerpflichtigen Einkünften. Handelt es sich bei dem veräußerten Grundstück um Betriebsvermögen, ist der Verkauf immer ein steuerpflichtiger Vorgang. Handelt es sich bei dem Grundstück hingegen um privates Vermögen, ist der Verkauf nur dann steuerpflichtig, wenn der Erwerb des Grundstücks weniger als zehn Jahre zurückliegt und es nicht für eigene Wohnzwecke genutzt wurde.

Sofern die Frage nach der Steuerpflicht beantwortet ist, kann noch im Raum stehen, zu welchem Zeitpunkt der Vorgang zu einer Steuer führt. Denn für Privatpersonen gilt grundsätzlich das Zu- und Abflussprinzip: Nur in dem Jahr, in dem der Veräußerungspreis zufließt, kann eine Steuer entstehen. Es muss also geklärt werden, ob ein steuerpflichtiger Gewinn oder Verlust entsteht und wann die Versteuerung eintritt.

In einem Fall des Finanzgerichts Baden-Württemberg (FG) veräußerte eine Privatperson ihre erst ein Jahr zuvor für 100.000 EUR erworbene Immobilie für 200.000 EUR. Ein Teil des Veräußerungspreises (80.000 EUR) wurde jedoch nicht an den Veräußerer ausgezahlt, sondern floss in eine Sofortrentenversicherung, die daraufhin auch umgehend mit den Rentenzahlungen begann. Diese Gestaltung entpuppte sich allerdings letzten Endes als äußerst nachteilig für den Verkäufer. Dieser hatte angenommen, dass die folgenden Rentenzahlungen zum Veräußerungspreis hinzugerechnet würden und erst im Jahr der Rentenzahlung eine entsprechende Versteuerung erfolgen würde. Das FG folgte allerdings der Auffassung des Finanzamts.

Demnach galten die 80.000 EUR schon dann als zugeflossen und waren daher auch dann steuerpflichtig, als die Einzahlung in die Lebensversicherung erfolgte. Darüber hinaus waren die Auszahlungen aus der Rentenversicherung noch einmal extra steuerpflichtig. In dem Fall einer Sofortrentenversicherung erfolgt nämlich eine Ertragsanteilsbesteuerung in Höhe von im Streitfall 28 % der Auszahlungen.

Bei einer anders gewählten Verfahrensweise wie Ratenkauf oder Mietkauf wäre es tatsächlich erst im Zeitpunkt der Zahlung zu einer Besteuerung gekommen.