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Grundstückskauf mit Auflagen: Kaufpreisminderung innerhalb der Zweijahresfrist

Grundsätzlich wird die Grunderwerbsteuer anhand des Kaufpreises ermittelt. Der Erwerber zahlt diese dann kurz nach dem Erwerb des Grundstücks. Was aber ist, wenn sich der Kaufpreis nachträglich reduziert? Kann dann die festgesetzte Steuer herabgesetzt werden? Ja, das kann sie - allerdings nur, wenn sich der Kaufpreis innerhalb von zwei Jahren nach Abschluss des Kaufvertrags reduziert. In einem solchen Fall muss der Antrag auf Herabsetzung der Grunderwerbsteuer innerhalb der vierjährigen Festsetzungsfrist gestellt werden. Das Finanzgericht München (FG) musste entscheiden, ob auch eine Änderung aufgrund eines rückwirkenden Ereignisses möglich ist.

Die Klägerin erwarb im Jahr 2007 Grundvermögen zu einem Kaufpreis von rund 50 Mio. EUR, für welches Grunderwerbsteuer festgesetzt wurde. Im Jahr 2012 beantragte die Klägerin die Änderung des Grunderwerbsteuerbescheids, da der Grundstückskaufpreis nachträglich gemindert worden  war. Die Klägerin hatte mit dem Verkäufer vereinbart, dass er weitere Grundstücksteile vermieten sollte. Zu ihrer Absicherung war ein Teilbetrag des Kaufpreises auf ein Notaranderkonto überwiesen worden. Dem Verkäufer gelang die Vermietung nur in geringem Umfang, so dass es zu einem Streit kam, der im Jahr 2009 durch einen Vergleich beigelegt wurde. Demgemäß waren im Februar 2009 rund 2 Mio. EUR des auf dem Notaranderkonto hinterlegten Kaufpreises an die Klägerin zurückbezahlt worden. Diese Kaufpreisminderung sollte als rückwirkendes Ereignis steuermindernd berücksichtigt werden.

Das FG gab der Klägerin nicht recht. Ein Antrag aufgrund einer Kaufpreisreduzierung innerhalb von zwei Jahren nach Abschluss des Kaufvertrags ist nur innerhalb der vierjährigen Festsetzungsfrist möglich. Es liegt kein rückwirkendes Ereignis vor, welches eine Änderung begründen würde.  Die Änderungsmöglichkeit innerhalb der Zweijahresfrist ist keine Steuerbefreiungsvorschrift, sondern eine "sonst gesetzlich zugelassene" besondere Korrekturvorschrift über Aufhebung oder Änderung einer Grunderwerbsteuerfestsetzung. Ein rückwirkendes Ereignis liegt nur vor, wenn das Rechtsgeschäft von Anfang an unwirksam war oder nachträglich durch Anfechtung unwirksam geworden ist. Die Kaufpreisminderung in diesem Fall stellt allerdings kein Ereignis mit steuerlicher Wirkung für die Vergangenheit dar. Denn wird der Kaufpreis innerhalb von zwei Jahren nach der Steuerentstehung herabgesetzt, ist die Korrektur des Grunderwerbsteuerbescheids nur innerhalb der Festsetzungsfrist möglich. Da die Klägerin dies zu spät begehrte, kann keine Änderung mehr erfolgen.