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Privates Veräußerungsgeschäft: Wann (k)ein unentgeltlicher Erwerb vorliegt

Wenn Immobilien des Privatvermögens innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist angekauft und wieder verkauft werden, muss der Wertzuwachs als privater Veräußerungsgewinn versteuert werden. Ausgenommen vom Steuerzugriff sind lediglich selbstgenutzte Immobilien.

Die Spekulationsfrist beginnt mit dem Tag der Anschaffung der Immobilie. Wird eine Immobilie unentgeltlich erworben (z.B. durch Erbfall), ist für den Fristbeginn das Datum maßgeblich, an dem der Rechtsvorgänger das Objekt erworben hat. Der Rechtsnachfolger tritt mit dem Erwerb somit in eine bereits laufende Spekulationsfrist ein und kann die Immobilie zeitnäher steuerfrei veräußern.

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat nun näher beleuchtet, unter welchen Voraussetzungen ein unentgeltlicher Erwerb anzunehmen ist. Zentrale Voraussetzung hierfür ist zunächst, dass der Erwerber keine Gegenleistung erbringt. Übernimmt er beim Erwerb des Grundstücks etwaige Schulden, liegt ein entgeltlicher Vorgang vor, denn die Schuldübernahme stellt dann ein Entgelt dar. Anders ist der Fall nach Gerichtsmeinung aber gelagert, wenn bei einer Grundstücksübereignung nur die Brief- oder Buchgrundschulden mit übernommen werden, nicht jedoch die ihnen zugrundeliegenden Darlehen. Der BFH verweist darauf, dass die Grundschuld lediglich ein Grundpfandrecht darstellt, das nicht an eine persönliche Forderung gebunden ist.

Da im Urteilsfall nur die dinglichen Lasten (die Grundschulden) von der Erwerberin übernommen worden waren, nicht aber die zugrundeliegenden schuldrechtlichen Verpflichtungen aus den Darlehensverträgen der Übergeberin, lag ein unentgeltlicher Erwerb vor. Hieran änderte auch der Umstand nichts, dass sich die Übergeberin der Immobilie (die Mutter der Erwerberin) ein lebenslanges dingliches Wohnrecht an dem Haus hatte einräumen lassen.

Hinweis: Obwohl im Urteilsfall ein unentgeltlicher Erwerb vorlag und somit auf den früheren Erwerbszeitpunkt durch die Mutter abgestellt werden musste, konnte die Versteuerung eines privaten Veräußerungsgewinns nicht abgewandt werden, da die Tochter die Immobilie bereits knapp neun Jahre nach der Anschaffung durch die Mutter veräußert hatte.