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Einkommensteuer: Verluste bei Übertragung eines Mietobjekts auf Angehörige

Bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung schaut das Finanzamt schon darauf, ob man damit langfristig Gewinne erzielen will. Wenn das nämlich nicht der Fall ist und keine Absicht besteht, auf Dauer Überschüsse zu erzielen, kann das Finanzamt die Vermietung oder Verpachtung auch als Liebhaberei einstufen. Dies hätte zur Folge, dass die Einnahmen nicht der Steuer unterworfen werden. Allerdings wirken sich dann auch die Ausgaben steuerlich nicht aus. Im Streitfall musste das Finanzgericht Niedersachsen (FG) entscheiden, ob beim Steuerpflichtigen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung vorlagen.

Der Kläger hatte von seiner Mutter im Wege der vorweggenommenen Erbfolge ein Einfamilienhaus übertragen bekommen. Dieses vermietete er an seinen Sohn und seine Schwiegertochter. Der Mietvertrag war auf unbestimmte Zeit geschlossen und sollte am 01.05.2013 beginnen. In der Folgezeit nahm der Kläger noch umfangreiche Umbaumaßnahmen nach den Wünschen der Mieter vor. Diese beteiligten sich daran mit 65.000 EUR. Bis zum 05.11.2014 erfolgte dann der etappenweise Umzug. Am 09.07.2015 übertrug der Kläger das Mietobjekt mit Wirkung zum 01.01.2016 auf den Sohn. Im Rahmen der Veranlagung 2016 erfuhr das Finanzamt von dieser unentgeltlichen Übertragung und änderte daraufhin die Bescheide der Jahre 2013 bis 2015. Der Kläger wandte jedoch ein, dass es zu dieser Übertragung nur aufgrund neuer Tatsachen (Geburt des Enkelsohns, finanzielle Engpässe bei den Mietern) gekommen sei.

Das FG gab dem Kläger allerdings nicht recht. Bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit ist grundsätzlich und typisierend davon auszugehen, dass der Steuerpflichtige beabsichtigt, einen Einnahmenüberschuss zu erwirtschaften. Hiergegen spricht aber, wenn der Steuerpflichtige das vermietete Objekt innerhalb von fünf Jahren nach der Anschaffung wieder veräußert. Indizien, die gegen eine Dauervermietungsabsicht sprechen, können jedoch auch widerlegt werden. Dies war hier nicht der Fall. Der Kläger hätte zur Überwindung der finanziellen Engpässe seines Sohnes diesem nicht zwangsläufig das Mietobjekt unentgeltlich übertragen müssen. Er hätte stattdessen etwa die Miete mindern oder einen Geldbetrag schenken können. Es muss zudem berücksichtigt werden, dass das Objekt bereits nach den Wünschen des Sohnes umgebaut wurde. Das Gericht geht daher auch davon aus, dass von vornherein der Plan bestand, das Objekt irgendwann an den Sohn zu übertragen.