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Luxusimmobilien: Verlustbringende Vermietung bringt häufig keine Steuerersparnis

Wer eine Immobilie mit mehr als 250 qm Wohnfläche vermietet, darf daraus resultierende Vermietungsverluste nicht ohne weiteres mit seinen anderen Einkünften verrechnen - dies geht aus einem neuen Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) hervor.

Geklagt hatte ein Ehepaar, das drei Villengebäude mit einer Wohnfläche von jeweils mehr als 250 qm erworben hatte. Die Immobilien hatte es unbefristet an seine volljährigen Kinder vermietet, wodurch jährliche Verluste zwischen 172.000 EUR und 216.000 EUR entstanden. Die Verluste verrechnete das Ehepaar mit seinen übrigen Einkünften, so dass sich eine erhebliche Einkommensteuerersparnis ergab.

Der BFH ließ die Verrechnung der Verluste mit den übrigen Einkünften und die damit verbundene Steuerersparnis jedoch nicht zu. Die Bundesrichter entschieden, dass der Vermieter bei solch großen Objekten nachweisen muss, dass die Vermietung mit der Absicht erfolgte, einen finanziellen Überschuss zu erzielen. Kann dieser Nachweis nicht erbracht werden, weil über einen längeren Zeitraum Verluste erwirtschaftet werden, handelt es sich bei der Vermietungstätigkeit um eine steuerlich unbeachtliche Liebhaberei, so dass die aus dieser Tätigkeit stammenden Verluste nicht mit anderen positiven Einkünften verrechenbar sind.

Der BFH bestätigt mit dieser Entscheidung seine bisherige Rechtsprechung, wonach bei der Vermietung von aufwendig gestalteten oder ausgestatteten Objekten (z.B. mit Größe von mehr als 250 qm Wohnfläche; Schwimmbad) nicht automatisch von einer steuerbaren Tätigkeit ausgegangen werden kann. Es handelt sich hierbei um Objekte, bei denen die Marktmiete den besonderen Wohnwert nicht angemessen widerspiegelt und die sich aufgrund der mit ihnen verbundenen Kosten oftmals auch nicht kostendeckend vermieten lassen. Bei diesen Objekten ist daher regelmäßig nachzuweisen, dass über einen 30-jährigen Prognosezeitraum ein positives Ergebnis erwirtschaftet werden kann.

Hinweis: Die Hürden für den Verlustabzug liegen bei Luxusimmobilien damit also entsprechend hoch. Nicht betroffen sind hiervon Vermieter, die Immobilien außerhalb des Luxussegments dauerhaft zu Wohnzwecken vermieten, denn in diesen Fallgestaltungen wird nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung unwiderlegbar vermutet, dass eine Einkünfteerzielungsabsicht vorliegt (ausgenommen sind aber verbilligte Vermietungen oder teilweise selbstgenutzte Ferienwohnungen).