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Corona-Krise: Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie für Vermieter und Mieter

Zur Eindämmung des massiven Anstiegs der Infektionen mit dem SARS-CoV-2-Virus haben Behörden im März 2020 die Schließung einer Vielzahl von Freizeit- und Kultureinrichtungen, Kinderbetreuungseinrichtungen, Gastronomiebetrieben und Einzelhandelsgeschäften angeordnet und zahlreiche öffentliche Veranstaltungen untersagt. Gesundheitsbehörden haben für Menschen, die sich mit diesem Virus infiziert haben oder die Kontakt mit Infizierten hatten, häusliche Quarantäne angeordnet. In der Folge haben auch Unternehmen des produzierenden Gewerbes ihr Geschäft beschränken oder komplett einstellen müssen.

Diese Maßnahmen werden zu erheblichen Einkommensverlusten bei Personen führen, die ihren Lebensunterhalt überwiegend aus dem Betrieb dieser Einrichtungen und Unternehmen oder aus öffentlichen Veranstaltungen bestreiten. Verfügen diese Personen nicht über ausreichende finanzielle Rücklagen, werden sie bis zur Aufhebung der Maßnahmen nicht oder nur eingeschränkt in der Lage sein, ihre laufenden Verbindlichkeiten zu begleichen.

Das Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie sieht einen Aufschub (sog. Moratorium) für die Erfüllung vertraglicher Ansprüche aus Dauerschuldverhältnissen vor. Dies bedeutet für Mieter einer Wohnung beispielsweise, dass ihnen wegen Mietschulden aus dem Zeitraum vom 01.04.2020 bis zum 30.06.2020 nicht fristlos gekündigt werden darf, sofern die Mietschulden auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruhen. Dies muss der Mieter gegenüber dem Vermieter glaubhaft machen.

Die Verpflichtung der Mieter zur Zahlung der Miete bleibt im Gegenzug im Grundsatz bestehen. Ausgeschlossen sind sowohl die außerordentliche fristlose als auch die ordentliche Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses aufgrund solcher Mietrückstände. Die Kündigungsbeschränkung endet mit Ablauf des 30.09.2022. Das bedeutet konkret, dass der Mieter bis zu diesem Zeitpunkt Zeit hat, die nichtgezahlte Miete nachzuzahlen.

Aus steuerlicher Sicht bedeutet dies für den Vermieter Folgendes: Da bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung das Zuflussprinzip gilt, muss der Vermieter die Miete auch erst dann versteuern, wenn sie ihm zugeflossen ist. Zahlt der Mieter im Zeitraum vom 01.04.2020 bis zum 30.06.2020 also keine Miete und erfolgt die Zahlung erst zum 30.09.2022, dann muss die rückständige Miete auch erst in 2022 versteuert werden.

Hinweis: Wurden vom Finanzamt wegen der Vermietungseinkünfte bisher Vorauszahlungen festgesetzt, sollten Sie prüfen lassen, ob diese wegen der Nichtzahlung der Miete herabgesetzt werden können.