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Vermittlung von Wohnungen und Einfamilienhäusern: Gesetzgeber beschließt neuen Verteilungsschlüssel bei den Maklerkosten

Der Bundesrat hat in seiner Sitzung am 05.06.2020 dem vom Bundestag beschlossenen Gesetz über die neue Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser zugestimmt.

Ziel des Gesetzes ist es, durch bundesweit einheitliche, verbindliche Regelungen die Transparenz und Rechtssicherheit bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser zu erhöhen und die Käufer vor der Ausnutzung einer faktischen Zwangslage zu schützen. Insbesondere soll verhindert werden, dass Maklerkosten, die vom Verkäufer verursacht wurden und vor allem in seinem Interesse angefallen sind, im Kaufvertrag vollständig oder zu einem überwiegenden Anteil dem Käufer aufgebürdet werden.

Konkret ist im Gesetz Folgendes geregelt:

Maklerverträge bedürfen der Schriftform

Maklerverträge betreffend Wohnungen und Einfamilienhäuser, die von Privatpersonen abgeschlossen werden, bedürfen zu ihrer Wirksamkeit künftig der Textform. Hierfür reicht beispielsweise eine E-Mail aus. Damit sollen Rechtsunsicherheiten darüber vermieden werden, ob und mit wem letztlich ein Maklervertrag vereinbart wurde.

Verteilung der Maklerkosten zwischen Käufer und Verkäufer

Was die Kosten des Maklers anbelangt, so sieht die gesetzliche Neuregelung vor, dass es immer zu einer Kostenteilung kommt. Hierbei sind folgende zwei Fälle zu unterscheiden:

1. Beauftragung von nur einer Seite: Wenn entweder nur der Käufer oder nur der Verkäufer den Makler beauftragt, ist eine Vereinbarung zur Übernahme der Maklerkosten durch die andere Partei nur wirksam, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, zur Zahlung der Provision mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt. Ein solcher Zahlungs- oder Erstattungsanspruch wird erst fällig, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, nachweist, dass sie ihrer Verpflichtung zur Zahlung des Maklerlohns nachgekommen ist. Damit soll sichergestellt werden, dass es auch tatsächlich zu einer Umsetzung der getroffenen Vereinbarung kommt und nicht eine Partei - häufig der Käufer - im Ergebnis dennoch die Maklerkosten alleine trägt.
2. Beauftragung von beiden Seiten: Sofern sich der Makler für die Vermittlung derselben Immobilie sowohl von deren Verkäufer als auch vom Käufer eine Provision versprechen lässt, darf er mit beiden Parteien nur eine Vereinbarung jeweils über die Hälfte der gesamten Provision treffen. Wird der Makler im Rahmen der Vermittlung eines Objekts für beide Parteien des Kaufvertrags tätig, nimmt er im Regelfall deren Interessen gleichermaßen wahr. Es ist deshalb aus Sicht des Gesetzgebers gerechtfertigt, dass beide Parteien die Maklerprovision jeweils zur Hälfte tragen. Es ist Sache des Maklers, die im jeweiligen Einzelfall angemessene Provisionshöhe mit den Parteien des Kaufvertrags zu verhandeln und übereinstimmende Vereinbarungen herbeizuführen.