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Homeoffice: Anmietungsmodell "funktioniert" künftig nur bei positiver Überschussprognose

Für Arbeitnehmer kann es steuerlich sinnvoll sein, einen Raum ihrer Wohnung bzw. ihres Hauses an ihren Arbeitgeber zu vermieten und diesen Raum dann wiederum selbst als Homeoffice für ihre Angestelltentätigkeit zu nutzen. Die Mietzahlungen des Arbeitgebers sind dann vom Arbeitnehmer als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu versteuern, sofern ein betriebliches Interesse des Arbeitgebers an diesem Anmietungsmodell besteht.

Hinweis: Für ein solches Interesse spricht beispielsweise, wenn dem Arbeitnehmer in den Firmenräumen kein Büro zur Verfügung gestellt werden kann.

In diesem Fall kann der Arbeitnehmer die Kosten seiner Wohnung bzw. seines Hauses (z.B. Erhaltungsaufwendungen, Abschreibungen, Schuldzinsen, Nebenkosten) anteilig für das Homeoffice als Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung geltend machen und auf diese Weise sogar steuerliche Verluste erzielen, die er dann mit seinen anderen Einkünften verrechnen kann.

Hinweis: Die Abzugsbeschränkungen für häusliche Arbeitszimmer gelten bei diesem Vermietungsmodell nicht, so dass die auf den vermieteten Raum entfallenden Kosten selbst dann vollständig absetzbar sind, wenn sich der Tätigkeitsmittelpunkt des Arbeitnehmers nicht im Homeoffice befindet.

Das Bundesfinanzministerium (BMF) hat nun aber eine neue Hürde für Vermietungsmodelle aufgestellt, die der Bundesfinanzhof (BFH) bereits 2018 in einem Urteil festgelegt hatte: Das Gericht hatte damals entschieden, dass entsprechende Vermietungsmodelle steuerlich nur dann anerkannt werden, wenn der Arbeitnehmer nachweisen kann, dass er mit der Vermietung auf Dauer gesehen "schwarze Zahlen" schreiben wird.

Diese Überschusserzielungsabsicht muss der Arbeitnehmer dem Finanzamt anhand einer objektbezogenen Prognose darlegen, weil das Vermietungsmodell vom BFH als Vermietung zu gewerblichen Zwecken angesehen wird, für die eine bestehende Überschusserzielungsabsicht nicht einfach unterstellt werden kann (anders als bei dauerhaften Wohnungsvermietungen). Fallen über die Dauer der Vermietung voraussichtlich mehr Werbungskosten als Einnahmen an, wird dem Vermietungsmodell die steuerliche Anerkennung entzogen. Die Vermietungsverluste sind dann nicht absetzbar.

Das BMF hatte die Finanzämter bislang angewiesen, eine Überschusserzielungsabsicht bei entsprechenden Vermietungsmodellen zu unterstellen, so dass aus diesem Grund keine Verlustaberkennung erfolgen durfte. In einem neuen Schreiben hat es nun erklärt, dass diese begünstigende Regelung nur noch für vor dem 01.01.2019 vereinbarte Vermietungsmodelle gilt. Für danach geschlossene Mietverträge ist die neue BFH-Rechtsprechung anzuwenden. Die Finanzämter müssen dann also die Überschusserzielungsabsicht prüfen, bevor sie Verluste anerkennen.