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Gewerbliche Vermietung: Risiko einer erweiterten Gewerbesteuerkürzung

Kapitalgesellschaften und gewerblich geprägte Personengesellschaften (wie z.B. oft die GmbH & Co. KG) haben per Gesetz ausschließlich Einkünfte aus Gewerbebetrieb und sind damit gewerbesteuerpflichtig. Das gilt auch dann, wenn diese keiner gewerblichen Tätigkeit nachgehen. Für die Vermietung von Immobilien gibt es eine wichtige Ausnahme: Die sogenannte erweiterte Kürzung. Diese sieht vor, dass vorgenannte Gesellschaften keine Gewerbesteuer auf die Erträge aus der Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes zahlen müssen.

Beispiel: Zwölf Erwerber eines Mehrfamilienhauses schließen sich zwecks Haftungsbegrenzung zu einer GmbH zusammen. Anschließend erwirbt die GmbH die Immobilie und vermietet diese an fremde Dritte. Allein aufgrund der Rechtsform ist die GmbH per se gewerbesteuerpflichtig. Da sie jedoch im vorliegenden Fall ausschließlich eigenen Grundbesitz verwaltet, werden die Mieterträge aus dem steuerpflichtigen Gewerbeertrag ausgenommen. Somit entsteht trotz Gewerbesteuerpflicht dem Grunde nach keine Gewerbesteuer.

Auf den ersten Blick erscheint dieses Rechtsinstitut sehr vorteilhaft. Bei genauerem Hinsehen birgt die erweiterte Kürzung aber erhebliches Konfliktpotential mit dem Finanzamt, denn dieses überwacht die Gültigkeit der erweiterten Kürzung mit Argusaugen. Schon kleine Abweichungen oder anderweitige Erträge können zur vollständigen Versagung der erweiterten Kürzung - und damit zu Gewerbesteuernachzahlungen - führen.

Vor dem Finanzgericht Münster hatte eine grundbesitzverwaltende GmbH & Co. KG noch einmal Glück: Sie besaß mehrere Grundstücke und war Erbbauberechtigte eines kleinen Grundstücksteils, das sie entgeltlich an Dritte vermietet hatte. Der Betriebsprüfer wollte die erweiterte Kürzung (insgesamt) versagen, da es sich bei diesem Grundstücksteil nicht um die Verwaltung "eigenen" Grundbesitzes handle. Die Richter leiteten jedoch aus dem Bewertungsrecht ab, dass auch Grundstücke, bei denen jemand Erbbauberechtigter ist, zum "eigenen" Grundbesitz zählen. Daher handle es sich nicht um eine schädliche andere Tätigkeit.

Hinweis: Wenn Sie die erweiterte Kürzung in Anspruch nehmen möchten, ist es empfehlenswert, dass Sie sich mit Ihrem steuerlichen Berater eng abstimmen und jede Änderung des Sachverhalts im Vorhinein klären.