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Miet- und Pachtverhältnisse: Ermittlung eines fremdüblichen Entgelts

Zwischen Kapitalgesellschaften und ihren Gesellschaftern gibt es aus steuerlicher Sicht einen eisernen Grundsatz: Alle Liefer- und Leistungsbeziehungen müssen der Form und der Höhe nach fremdüblich sein. Bei Miet- und Pachtverhältnissen unter gesellschaftsrechtlich verbundenen Gesellschaften bedeutet dies, dass der Miet- bzw. Pachtzins nicht zu hoch oder zu niedrig angesetzt werden darf.

Bei "normalen" Büroräumen erscheint dies relativ einfach, da sich häufig in unmittelbarer Nähe Vergleichsmieten (z.B. anhand von Mietspiegeln) ermitteln lassen. Die Ermittlung der fremdüblichen Miete nach dieser Methode nennt man die "Vergleichsmethode". Doch wie ermittelt man ein fremdübliches Entgelt, wenn keine Vergleichsobjekte existieren? Dies betrifft insbesondere sehr individuelle Wirtschaftsgüter.

In einem Fall vor dem Finanzgericht Münster (FG) verpachtete eine Kapitalgesellschaft ihren gesamten Geschäftsbetrieb an ihre Schwestergesellschaft. Hintergrund dieser Struktur war, dass die Schwestergesellschaft hochriskante Geschäfte abschließen und das Haftungsvermögen minimal halten wollte.

Der tatsächlich vereinbarte Pachtzins wurde von den Parteien einerseits anhand der Kosten der überlassenen Wirtschaftsgüter (z.B. deren Abschreibung) und andererseits anhand des Umsatzes der Pächterin bemessen. Der Betriebsprüfer bemängelte dieses Vorgehen: Unter der Hinzuziehung eines (Bau-)Sachverständigen versuchte das Finanzamt schließlich, eine Vergleichsmiete zu ermitteln. Letztendlich konnte der Sachverständige aber nicht bescheinigen, dass dies ein Pachtzins war, der auch unter fremden Dritten vereinbart würde.

Das FG schloss sich deshalb nicht der Bewertung durch das Finanzamt an. Vielmehr gingen die Richter nach dem sogenannten hypothetischen Fremdvergleich vor. Sie betrachteten die Kosten der zu verpachtenden Gesellschaft und identifizierten folgende Aspekte als relevant:

• Abschreibung der verpachteten Wirtschaftsgüter (so wie die Klägerin auch)
• (kalkulatorische) Verzinsung des eingesetzten Kapitals
• Berücksichtigung eines angemessenen Gewinnaufschlags

Da es sich um Risikogeschäfte handelte, setzten die Richter die kalkulatorische Verzinsung mit 10 % an, obwohl die Literatur höchstens 8 % vorsah. Als angemessenen Gewinnaufschlag berücksichtigten sie einen Satz von 12,5 %.

Hinweis: Wenn Sie mit Ihrer Gesellschaft (z.B. bei Betriebsaufspaltungen) einen Miet- oder Pachtvertrag schließen möchten, müssen Sie vorher die Fremdüblichkeit der vereinbarte Miete bzw. Pacht umfangreich dokumentieren.