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Verträge mit Angehörigen: Mieter kann keine Instandhaltung absetzen

Nutzt ein Unternehmer oder Freiberufler die einem Verwandten gehörenden Räumlichkeiten, kann er die Miete genauso als Betriebsausgabe absetzen, als wenn er die Räume von einem fremden Dritten angemietet hätte. Der Abzug als Betriebsausgabe ist aber für vom Mieter übernommene Instandhaltungskosten ausgeschlossen, so das Finanzgericht Saarland. Denn der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit insoweit zu erhalten. Diese Pflicht des Vermieters wird unter Nicht-Verwandten streng eingehalten. In der Regel zahlt der Mieter daher lediglich Schönheitsreparaturen und kleine Instandhaltungsarbeiten. Größere Reparatur- und Erhaltungsmaßnahmen übernimmt hingegen der Vermieter.

Mietverträge und die damit verbundenen Leistungen unter nahen Angehörigen sind steuerlich grundsätzlich daraufhin zu prüfen, ob und inwieweit durch die Vereinbarungen Einkünfte erzielt werden sollen oder ob das Verwandtschaftsverhältnis für den Vertrag ausschlaggebend war. Für diese Beurteilung ist immer der Fremdvergleich maßgebend. So ist für die Beurteilung eines Mietvertrags entscheidend, ob die Hauptpflichten der Vertragsparteien klar und eindeutig vereinbart und anschließend auch so durchgeführt werden.

Im Urteilsfall hatte der Sohn von der Mutter Räume für seine Arztpraxis angemietet. Dabei zahlte er Kosten für umfangreiche Isolierungsarbeiten gegen aufsteigende Feuchtigkeit, den Abbruch einer Mauer und die Abdichtung der Fenster von rund 18.000 EUR. Ein fremder Dritter würde diese Summe bei einer angemessenen Marktmiete nicht bezahlen und darauf bestehen, dass der Vermieter diese Kosten vertragsgemäß trägt. So folgerten die Finanzrichter, dass die Kostenübernahme aufgrund des Verwandtschaftsverhältnisses erfolgt war. Für den Sohn bedeutete dies, dass die Renovierungskosten Privataufwand darstellten und den steuerlichen Gewinn der Arztpraxis nicht mindern durften.

Tipp: Nach neuerer Rechtsprechung kann die Mutter diese Renovierungskosten aber als Werbungskosten geltend machen. Dafür muss sie aber nachweisen, dass der Sohn den Aufwand nicht für sich, sondern gezielt für die Mutter übernommen hat. So könnte er den Handwerker beauftragen und auch bezahlen, wenn der am Mietshaus der Mutter aktiv wird. Denn er könnte ihr ja auch das Geld zuerst schenken, damit sie dann die Rechnung selbst zahlt.