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Denkmalimmobilie: Nur langjährige Verluste führen zum steuerfreien Erbe

Seit dem Wegfall von Eigenheimzulage und degressiver Abschreibung sind denkmalgeschützte Objekte eine der letzten Geldanlagen, mit denen man noch Steuern sparen kann. Beim herkömmlichen Hauskauf oder Neubau können Vermieter grundsätzlich nur noch 2 % Abschreibung pro Jahr absetzen. Wird die Immobilie selbst bewohnt, fällt die Förderung sogar vollständig weg. Bei Baudenkmälern hingegen gibt es weiterhin hohes Abschreibungspotential, sowohl bei Vermietung als auch bei Eigennutzung. Handelt es sich beim selbstgenutzten Einfamilienhaus oder der Eigentumswohnung um ein anerkanntes Baudenkmal, dürfen zehn Jahre lang jeweils 9 % der Aufwendungen als Sonderausgaben abgezogen werden. Somit beteiligt sich der Fiskus mit insgesamt 90 % an den Kosten. Darüber hinaus sind auch die laufenden Erhaltungsaufwendungen bei solchen begünstigten Häusern absetzbar; beim herkömmlichen Eigenheim sind sie undenkbar. Beim vermieteten Denkmal lassen sich alle Anschaffungskosten über zwölf Jahre als Werbungskosten geltend machen.

Wenig bekannt ist hingegen, dass auch die Erbschaftsteuer Privilegien vorsieht. So bleiben Baudenkmäler ab 2009 zu 85 % steuerfrei, wenn die Erhaltung wegen ihrer Bedeutung für Kunst, Geschichte oder Wissenschaft im öffentlichen Interesse liegt und die jährlichen Kosten in der Regel die erzielten Einnahmen übersteigen. Unter engeren Voraussetzungen ist sogar eine vollständige Steuerbefreiung vorgesehen. In einem jetzt entschiedenen Fall ging es um die Frage, wann ein Denkmal als dauerhaft unrentabel anzusehen und daher von der Erbschaftsteuer befreit ist. Die roten Zahlen müssen während eines Zeitraums von zehn Jahren nach dem Erbfall im Wesentlichen permanent vorliegen. Daher reicht es nicht aus, wenn die Verlustphase erst Jahre nach dem Erwerb eintritt.

Erforderlich ist aber eine dauerhafte Unrentabilität, die durch eine Prognose auf Grundlage der sich aus der Vergangenheit ergebenden wirtschaftlichen Daten zu beurteilen ist. Eine Denkmalimmobilie kann beispielsweise unrentabel sein, wenn der Erblasser bis zum Tod aus der Vermietung von Wohnungen Überschüsse ausgewiesen, aber kaum noch Reparaturen durchgeführt hat. Diesen dauerhaften Rechnungsposten kann der Nachkomme mindernd berücksichtigen.

Hinweis: Eine Unrentabilität ergibt sich nicht aus einer vom Erben beabsichtigten Generalsanierung, da hier keine berücksichtigungsfähigen dauerhaften Rechnungsposten vorliegen. Dies gilt insbesondere, wenn die Maßnahmen erst viele Jahre nach dem Todesfall durchgeführt werden sollen.