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Kaufpreisaufteilung: Finanzamt soll den Angaben der Vertragsparteien glauben

Beim Erwerb eines bebauten Grundstücks kommt es mit dem Finanzamt immer wieder zum Streit darüber, wie hoch der Anteil des Grundstücks am Gesamtkaufpreis ist. Denn für diesen Prozentsatz gibt es keine Werbungskosten über die Abschreibungen (AfA).

In einem kürzlich entschiedenen Fall des Finanzgerichts Sachsen (FG) hatte ein Bauträger ein unsaniertes Mietwohngrundstück für durchschnittlich 294 EUR/qm erworben. Die anschließenden Sanierungsaufwendungen betrugen 1,4 Mio. EUR und umgerechnet rund 800 EUR/qm Wohnfläche. Daraus ergab sich rein rechnerisch ein Verkehrswertverhältnis von 25 % für den anteiligen Grund und Boden und die Altbausubstanz sowie von 75 % für den anteiligen Sanierungsaufwand. Im Notarvertrag gingen die Vertragsparteien von 20,5 % zu 79,5 % aus. Das Finanzamt hingegen wollte keine der beiden Verhältniszahlen anerkennen, den Sanierungsaufwand voll dem Grund und Boden zuschlagen und hierüber die AfA nach unten drücken. Es stellte sich die Frage, welcher Anteil maßgeblich ist:

• die Schätzung der Finanzbeamten,
• die Quote von einem zu drei Vierteln laut Kostenaufwand oder
• das Verhältnis von 20,5 % zu 79,5 % laut Kaufvertrag?

Die Richter des FG haben sich für die dritte und somit für die Hausbesitzer günstigste Alternative entschieden, bei der sich die AfA-Bemessungsgrundlage nach 79,5 % des Preises richtet. Sie begründeten ihr Urteil damit, dass der durch den zeitnahen Verkauf belegte Wert eine deutlich höhere Aussagekraft habe als die vom Finanzamt überschlägig vorgenommene Wertermittlung. Die Aufteilung des Gesamtkaufpreises für ein Grundstück, die die am Erwerbsvorgang beteiligten Vertragsparteien vorgenommen haben, sei für die Ermittlung der AfA-Bemessungsgrundlage maßgeblich, solange dagegen keine nennenswerten Bedenken bestünden. Unbedenklich sei ein Fall, in dem ein Verkehrswertverhältnis (von 25 % zu 75 %) nur unwesentlich von der Kaufpreisaufteilung im Notarvertrag (von 20,5 % zu 79,5 %) abweicht.

Dabei ist es laut FG nicht statthaft, die Erwerbsnebenkosten des Bauträgers dem Verkehrswert der Altbausubstanz und des Grundstücks zuzuschlagen. Diese unzulässige Vorgehensweise des Finanzamts bedeute nämlich im Ergebnis, dass der Verkehrswert einer Immobilie allein dadurch steige, dass sie mehrfach mit Nebenkosten zwischenveräußert werde. Erwerbsnebenkosten beeinflussten den Verkehrswert eines Grundstücks aber gerade nicht.

Faustregel für Hauskäufer: Die Bemessungsgrundlage für die AfA ergibt sich aus der Aufteilung des Gesamtkaufpreises, die die am Erwerbsvorgang beteiligten Vertragsparteien vorgenommen haben, solange dagegen keine nennenswerten Bedenken bestehen. Eine durch das Finanzamt geschätzte Aufteilung ist nur dann geboten und zulässig, wenn Zweifel an der wirtschaftlichen Haltbarkeit einer vertraglichen Kaufpreisaufteilung bestehen. Hierfür müssen aber konkrete Anhaltspunkte vorliegen.