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Gemischtgenutzte Immobilien: Es besteht Anspruch auf höheren Vorsteuerabzug

Vermieten Hausbesitzer eine gemischtgenutzte Immobilie, können sie die in den Herstellungskosten enthaltene Umsatzsteuer nur insoweit als Vorsteuer geltend machen, als sie das Gebäude an andere Unternehmer vermieten oder für das eigene Geschäft verwenden. Der maßgebliche Anteil wird dabei laut Gesetz nach der Fläche ermittelt. Dient beispielsweise die Hälfte der Immobilie eigenen oder fremden Wohnzwecken und der Rest einem Ladenlokal, gibt es die bezahlte Vorsteuer zu 50 % erstattet.

Nach einem Urteil des Niedersächsischen Finanzgerichts verstößt diese Aufteilungsvorschrift im Umsatzsteuergesetz gegen EU-Recht und Betroffene können sich unmittelbar auf die günstigere Regelung im europäischen Gemeinschaftsrecht berufen. Damit besteht Aussicht auf eine Steuerrückzahlung, die im Einzelfall hoch ausfallen kann. Kritisiert wird die Erstattung der Vorsteuer aus den Baukosten nach den Flächenanteilen, wenn das Grundstück nur teilweise umsatzsteuerpflichtig selbst genutzt oder vermietet wird. Deutlich günstiger ist hier der Umsatzschlüssel, weil die Miete pro Quadratmeter für den geschäftlichen Anteil meist deutlich über den Einnahmen aus den Wohnungen liegt. Damit entfällt ein größerer Prozentsatz auf den umsatzsteuerpflichtigen Bereich und der Hausbesitzer kann deutlich mehr Vorsteuer geltend machen.

Beispiel: Ein Hauseigentümer hat ein Wohn- und Geschäftshaus errichten lassen. Auf die Baukosten hat er 200.000 EUR Umsatzsteuer bezahlt. Das Erdgeschoss ist nach Fertigstellung für monatlich 3.000 EUR umsatzsteuerpflichtig an eine Firma vermietet, die erste und zweite Etage werden für jeweils 1.000 EUR zu Wohnzwecken an Familien abgegeben.

Durch Anwendung des Urteils spart der Vermieter 53.333 EUR zu Lasten des Fiskus.