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Informationen für Hausbesitzer
Leerstehende Wohnung: Fiskus verlangt besondere Vermietungsanstrengung
Bei langjährigem Wohnungsleerstand muss ein Hausbesitzer nachweisen, dass er das Objekt noch vermieten will und hierzu konkrete Maßnahmen unternimmt. Die erfolglose stereotype Wiederholung von Anzeigen erachtet das Finanzgericht München aber nicht als ernsthaftes Bemühen, so dass sich die weiter anfallenden Kosten nicht mehr von der Steuer absetzen lassen.
Je länger der Leerstand dauert, umso flexibler müsse ein Vermieter werden. Er dürfe daher nicht dauerhaft an der gleichen Miethöhe festhalten und müsse auch bei der Auswahl der Personen nachgiebiger werden. Ansonsten scheidet der Werbungskostenabzug aus. Hierzu fordern die Richter neben den Anzeigen in Zeitung und Internet insbesondere die Einschaltung eines Maklers und Zugeständnisse an potentielle neue Mieter.
Hintergrund für diesen Urteilstenor ist, dass Finanzbeamte bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit grundsätzlich von einer Einkünfteerzielungsabsicht ausgehen - auch wenn sich über längere Zeiträume Werbungskostenüberschüsse ergeben. In solchen und vergleichbaren Fällen müssen sie Mietverluste ohne kritische Rückfragen anerkennen, weil sie selbst bei dauerhaften Mietverlusten nicht nachfragen dürfen, ob Hauseigentümer irgendwann einmal mit Überschüssen rechnen. Das frühere Streitthema Liebhaberei ist auch bei hohen Minusbeträgen tabu.
Diese vorteilhafte Regelung ist aber noch kein genereller Freibrief. Denn die Behörde darf Verluste ausnahmsweise in Frage stellen, wenn
- einiges für eine befristete Vermietung durch geplanten Hausverkauf oder Eigennutzung spricht oder
- ein langjähriger Leerstand vorliegt.
Dann hat der Hausbesitzer ernsthafte und nachhaltige Vermietungsbemühungen nachzuweisen. Denn er trägt die objektive Beweislast für die steuermindernden Tatsachen und somit für die Ernsthaftigkeit seiner Vermietungsbemühungen. Ein Verweis auf wiederholt geschaltete Anzeigen genügt nicht, wenn er innerhalb von zehn Jahren bis heute keinen auch aus seiner Sicht geeigneten Mieter zu einer wirtschaftlich noch vertretbaren Miete hat finden können.
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