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Instandhaltungsrücklage: Guthaben muss in der Bilanz aktiviert werden

Beiträge zur Instandhaltungsrücklage fließen mit ihrer Zahlung in das Verwaltungsvermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) zwar aus dem Vermögen des einzelnen Wohnungseigentümers ab. Der Vermieter einer Eigentumswohnung kann sie aber erst dann als Werbungskosten abziehen, wenn der Verwalter sie tatsächlich für die Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen ausgibt. Zahlen Sie für betriebliches Wohneigentum eine Instandhaltungsrücklage, sind die Beträge ebenfalls nicht sofort als Betriebsausgaben abzugsfähig. Sie bilden vielmehr ein selbständiges Wirtschaftsgut, das in Höhe des Guthabens am jeweiligen Bilanzstichtag zu aktivieren ist. Die Rücklage stellt nämlich einen Vermögenswert dar, denn bei Erhaltungs- oder Baumaßnahmen, die von der WEG beschlossen werden, müssen Sie als Eigentümer keine weiteren Zahlungen leisten. Das Guthaben stellt eine mit einer Geldforderung vergleichbare Vermögensposition dar. Es ist zwar zweckgebunden und für Sie als Wohnungseigentümer grundsätzlich nicht frei verfügbar, aber es kommt Ihnen unmittelbar zugute. Ein gedachter Erwerber, der Ihr Unternehmen fortführt, wäre nämlich an einer hohen Rücklage interessiert und würde dies beim Kaufpreis entsprechend berücksichtigen.

Bislang hatte der Bundesfinanzhof über die steuerliche Behandlung von Instandhaltungsrücklagen lediglich bei der Einnahmenüberschussrechnung entschieden. Bei dieser erfolgt die ertragswirksame Erfassung und Behandlung erst dann, wenn die Aufwendungen getätigt werden. Denn erst dann ist erkennbar, ob es sich bei den Aufwendungen um sofort abziehbare Werbungskosten oder um auf die Nutzungsdauer zu verteilende Anschaffungs- oder Herstellungskosten für die Wohnung handelt. Durch Ansatz eines Aktivpostens in der Bilanz wird insofern eine steuerliche Gleichbehandlung von bilanzierenden Steuerpflichtigen und Steuerpflichtigen, die ihren Gewinn durch eine Einnahmenüberschussrechnung erstellen, erreicht.

Hinweis: Der Bilanzposten ist dann entsprechend im jeweiligen Jahresabschluss gewinnwirksam zu erhöhen oder zu mindern. Entscheidend hierfür ist, welches Guthaben der Verwalter in der Jahresanrechnung ausweist.