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Mieteinkünfte: Nach dem Hausverkauf sind Kreditzinsen keine Werbungskosten mehr

Verkaufen Sie Ihre vermietete Immobilie und reicht der Veräußerungserlös nicht aus, um alle auf das Haus aufgenommenen Kredite zu tilgen, können Sie die weiterhin bezahlten Schuldzinsen nicht als nachträgliche Werbungskosten bei Ihren Mieteinkünften absetzen. Zwar hat der Bundesfinanzhof (BFH) unlängst entschieden, dass private GmbH-Gesellschafter ihre Schuldzinsen, die nach der Veräußerung ihrer Anteile entstehen, als nachträgliche Werbungskosten absetzen können, soweit der Verkaufspreis nicht zur Darlehenstilgung ausreicht.

Diese neue Rechtsprechung wendet die Finanzverwaltung aber nicht auf den Bereich der Mieteinkünfte an. Im Einkommensteuerrecht wird nämlich zwischen betrieblichen und privaten Einkunftsarten unterschieden: beispielsweise sind im betrieblichen Bereich Vermögenszuwächse steuerpflichtig, in der Privatsphäre jedoch nicht. Daher bleibt für betrieblich veranlasste Schulden der Zusammenhang mit der Einkünfteerzielung, wenn der Veräußerungserlös nicht zur Schuldentilgung ausreicht. Da private Vermögensänderungen dagegen nicht besteuert werden, entfällt mit Wegfall der Einkunftsquelle auch der Zusammenhang mit den Schuldzinsen - unabhängig von der Höhe des erzielten Veräußerungserlöses.

Diese Grundsätze hat der BFH nicht aufgegeben, sondern lediglich entschieden, dass bei fremdfinanzierten GmbH-Anteilen aufgrund der Absenkung der Wesentlichkeitsgrenze auf 1%-Beteiligungen eine Steuerpflicht ähnlich dem betrieblichen Bereich eingeführt wurde. Daher sind in diesem speziellen Privatbereich Schuldzinsen nicht mehr anders zu behandeln als bei Unternehmern.

Für die Mieteinkünfte sieht die Finanzverwaltung keine ähnliche Annäherung der privaten Vermögenssphäre an die Regelungen für den betrieblichen Bereich. Daran soll auch die Ausdehnung der Spekulationsfrist für Immobilien von zwei auf nunmehr zehn Jahre nichts ändern. Während Anteile an Kapitalgesellschaften ohne zeitliche Beschränkung steuerpflichtig bleiben, sobald nur die niedrige Beteiligungsquote von 1 % erreicht ist, kann Grundbesitz nach zehn Jahren steuerfrei veräußert werden. Die steuerliche Behandlung ist insoweit zu unterschiedlich, um eine analoge Anwendung des Urteils auch auf den Bereich der Mieteinkünfte zu rechtfertigen. Nachträgliche Schuldzinsen können also weiterhin nicht als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden.