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Werbungskosten bei Mieteinkünften: Dürfen Kreditzinsen nach dem Hausverkauf weiter abgezogen werden?

Verkaufen Sie Ihre zuvor vermietete Immobilie und reicht der Verkaufspreis nicht aus, um die noch auf dem Haus lastenden Kredite zu tilgen, verweigert das Finanzamt den Abzug der weiterhin bezahlten Schuldzinsen als nachträgliche Werbungskosten.

Zwar hat der Bundesfinanzhof (BFH) jüngst entschieden, dass private Gesellschafter ihre Kreditzinsen nach der Veräußerung von GmbH-Anteilen absetzen können, wenn der Erlös nicht zur Darlehenstilgung ausreicht. (Bei fremdfinanzierten GmbH-Anteilen wurde aufgrund der Absenkung der Wesentlichkeitsgrenze auf nunmehr 1 % der Beteiligungen eine dauerhafte Steuerpflicht - gleich dem betrieblichen Bereich - eingeführt.) Diese Vorgehensweise wird auf Mieteinkünfte aber nicht übertragen, weil zwischen betrieblichen und privaten Einkunftsarten ein Unterschied besteht: Im betrieblichen Bereich sind Verkäufe unabhängig von Haltefristen stets steuerpflichtig, bei der Mietimmobilie dagegen nur innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist. Somit entfällt bei Letzterer zusammen mit der Einkunftsquelle auch der Zusammenhang zu den Schuldzinsen - unabhängig von der Höhe des Veräußerungserlöses.

Das Finanzgericht Düsseldorf (FG) hält diese strikte Auffassung über den nachträglichen Schuldzinsenabzug bei den Mieteinkünften für ernstlich zweifelhaft und verweist auf die Verlängerung der Spekulationsfrist von zwei auf zehn Jahre. Nach Ansicht des FG kann die BFH-Rechtsprechung zum Verkauf von GmbH-Anteilen auch auf privaten Grundbesitz angewendet werden, da die Verlängerung der Spekulationsfrist mit der Absenkung der Wesentlichkeitsgrenze gleichzusetzen ist. Der Zusammenhang mit den nachträglichen Schuldzinsen beim Hausverkauf sei deshalb nicht anders zu beurteilen als bei den Gewinneinkünften. Die Argumentation der Finanzbeamten mit dem Zeitfaktor greift laut FG insbesondere dann nicht, wenn die Veräußerung des Grundstücks innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist erfolgt.

Hinweis: Beim BFH ist zu diesem Streitpunkt - aber einem anderen FG-Urteil - eine Revision anhängig. Hausbesitzer, denen nach dem Verkauf noch Kreditsalden bleiben, sollten ihre Bescheide also über einen ruhenden Einspruch offenhalten.