Aktuelles

Keine Verlustverrechnung: Regionaler Wohnungsleerstand lässt Einkünfteerzielungsabsicht entfallen

Vermieter können ihre Verluste aus einem Mietobjekt nur dann steuermindernd geltend machen, wenn sie eine Einkünfteerzielungsabsicht haben. Ist das Finanzamt der Ansicht, dass sie mit der Vermietung keine Einkünfte erzielen wollen, zum Beispiel weil sie ihre Immobilie an nahe Angehörige vermieten, erkennt es die Verluste ab.

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat nun sogar entschieden, dass die Einkünfteerzielungsabsicht bereits aus strukturellen Gründen entfallen kann (z.B. wegen Wohnungsleerstand in der Region), ohne dass es auf das Verhalten des Vermieters ankommt.

Im vorliegenden Fall hatte ein Mann eine renovierungsbedürftige Stadtvilla in Thüringen ersteigert; zuvor war er Miteigentümer des Grundstücks gewesen. Das Haus stand bei Ersteigerung bereits fünf Jahre leer. Obwohl der Mann eine Wohnungsgesellschaft mit der Verwaltung und Vermietung der Immobilie beauftragt hatte - also durchaus Vermietungsbemühungen zeigte -, verlief die Mietersuche erfolglos, so dass das Objekt letztlich 18 Jahre leer stand.

Der BFH urteilte, dass der Mann seine Vermietungsverluste im Veranlagungszeitraum 2010 steuerlich nicht abziehen darf, da er keine Einkünfteerzielungsabsicht (mehr) hatte. Diese Absicht kann nach Auffassung des Gerichts bei besonders langem Leerstand nach einer Vermietung auch ohne das Zutun des Steuerpflichtigen entfallen, wenn das Mietobjekt wegen fehlender Marktgängigkeit oder aufgrund anderer struktureller Vermietungshindernisse in absehbarer Zeit nicht vermietet werden kann. So war der Urteilsfall gelagert, denn die baufällige Villa konnte unter wirtschaftlich zumutbaren Bedingungen nicht mehr marktgängig gemacht werden. Auch der Wohnungsleerstand in der Region machte eine Vermietung objektiv unmöglich, so dass die Einkünfteerzielungsabsicht letztlich entfallen war. Ob und inwieweit der Vermieter eigene Vermietungsbemühungen gezeigt hatte, war für den BFH unerheblich.