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Vermietung von Ferienwohnungen: Überschussprognose schon bei lediglich vorbehaltener Selbstnutzung erforderlich

Wenn Sie eine Ferienwohnung ausschließlich an Feriengäste vermieten oder dafür bereithalten und die erreichten Vermietungstage ortsüblich sind, wird das Finanzamt Ihnen in aller Regel eine Einkünfteerzielungsabsicht unterstellen.

Hinweis: Nur mit dieser Absicht können etwaige Verluste aus der Vermietungstätigkeit steuerlich abgezogen werden.

Wird die Ferienwohnung jedoch teilweise selbst genutzt, vermutet das Finanzamt eine private Mitveranlassung der Vermietungskosten, so dass es die Einkünfteerzielungsabsicht genauer überprüft. In diesem Fall muss der Vermieter anhand einer sogenannten Totalüberschussprognose nachweisen, dass er die Vermietung zukünftig gewinnbringend betreiben kann.

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat nun entschieden, dass eine solche Prognose bereits dann vorgelegt werden muss, wenn sich der Vermieter die Selbstnutzung lediglich vorbehalten hat. Demnach kommt es nicht darauf an, ob er von diesem Nutzungsrecht tatsächlich Gebrauch gemacht hat oder auf welcher vertraglichen Grundlage er sich die Selbstnutzung vorbehalten hat.

Im Urteilsfall hatte ein Ehepaar eine Ferienwohnung an der Ostsee vermietet und sich im Vertrag mit einem Vermittlungsunternehmen ein Eigennutzungsrecht von bis zu 21 Tagen pro Jahr einräumen lassen. Die Wohnung konnten die Eheleute in der Folgezeit durchschnittlich an 123 Tagen pro Jahr fremdvermieten, was durchaus erfolgreich war. Das Selbstnutzungsrecht nutzten sie in der Regel vollständig aus.

Innerhalb von zehn Jahren erwirtschaftete das Paar Vermietungsverluste von insgesamt 100.000 EUR, weshalb das Finanzamt eine Überschussprognose anforderte. Aufgrund dieser Berechnung erkannte das Amt die Verluste schließlich ab.

Die Klage der Eheleute vor dem Finanzgericht Niedersachsen (FG) hatte zunächst Erfolg, denn die Richter entschieden, dass eine Überschussprognose nicht vorgelegt werden musste, weil die überdurchschnittlich vielen Vermietungstage bereits für eine Einkünfteerzielungsabsicht sprachen. Die Selbstnutzung war nach Meinung der Finanzrichter zeitlich nur geringfügig und daher zu vernachlässigen. Doch der BFH hat die lockere Sichtweise des FG nicht akzeptiert und erklärt, dass eine Überschussprognose aufgrund des Selbstnutzungsvorbehalts zwingend durchzuführen war.

Hinweis: Nun muss sich das FG in einem zweiten Rechtsgang mit der Totalüberschussprognose befassen. Sollte sich aus der Berechnung keine gewinnbringende Vermietung ergeben, werden die Eheleute ihre Verluste steuerlich nicht abziehen können.