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Geschäftsveräußerung im Ganzen: Beim Verkauf eines Vermietungsobjekts zählt die Mietersicht

Für Geschäftsveräußerungen sieht das Umsatzsteuerrecht eine Vereinfachung vor: Sogenannte Geschäftsveräußerungen im Ganzen unterliegen nicht der Umsatzsteuer. Dafür muss nicht einmal das komplette Unternehmen verkauft werden - eine Geschäftsveräußerung im Ganzen kann auch dann vorliegen, wenn beispielsweise nur ein einzelnes Vermietungsobjekt veräußert wird.

Beispiel: Ein Vermieter hat eine Immobilie umsatzsteuerpflichtig an einen Gewerbetreibenden vermietet. Diese Immobilie veräußert er an eine Immobilienverwaltungsgesellschaft. Tritt die Gesellschaft in den Mietvertrag mit dem Gewerbetreibenden ein und führt das Mietverhältnis fort, liegt eine Geschäftsveräußerung im Ganzen vor.

In einem Streitfall hat das Finanzgericht Düsseldorf (FG) die Geschäftsveräußerung im Ganzen jedoch nicht anerkannt, weil der Erwerber gegenüber den Mietern nicht in die Mietverhältnisse eingetreten ist: Eine Baugesellschaft hatte eine Immobilie, die an diverse Mieter vermietet war, an eine luxemburgische Firma verkauft. Zugleich vermietete die luxemburgische Firma das Objekt komplett zurück an die Baugesellschaft. Gegenüber den alten Mietern trat die Baugesellschaft unverändert als Vermieterin auf, indem sie zum Beispiel weiterhin die Mieten vereinnahmte. Da sich aus Sicht der Mieter also nichts geändert hatte, hat das FG auch keine Geschäftsveräußerung im Ganzen anerkannt.

Für die Baugesellschaft hat sich durch das Urteil eine umsatzsteuerliche Belastung ergeben, denn sie musste ihren Vorsteuerabzug teilweise korrigieren.

Hinweis: Übertragungen von ganz oder teilweise umsatzsteuerpflichtig vermieteten Immobilien bergen besondere steuerliche Risiken. Daher sollten Sie frühzeitig mit uns Kontakt aufnehmen, wenn Sie eine solche Übertragung planen. Denn nach erfolgter notarieller Beurkundung lassen sich Gestaltungsfehler kaum noch korrigieren, so dass es zu erheblichen umsatzsteuerlichen Belastungen kommen kann.