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Gewerblicher Grundstückshandel: Auch Einbringung in Gesellschaft kann Steuerpflicht auslösen

Die sogenannte Drei-Objekt-Grenze wurde entwickelt, um steuerfreie Erträge aus der privaten Vermögensverwaltung von steuerpflichtigen Einkünften aus Gewerbebetrieb abzugrenzen. Sie besagt, dass ein gewerblicher Grundstückshandel - und keine private Vermögensverwaltung mehr - vorliegt, wenn ein Grundstückseigentümer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte in zeitlicher Nähe zu deren Anschaffung, Herstellung oder grundlegender Modernisierung wieder verkauft. Die Veräußerungsgewinne führen dann zu gewerblichen Einkünften.

Hintergrund dieser Regelung ist, dass der Verkauf von privaten Mietshäusern nur innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist Steuern auslöst und anschließend steuerfrei bleibt. Liegt hingegen ein gewerblicher Grundstückshandel vor, gilt bereits das erste Grundstück als gewerblich verkauft und löst unabhängig von den Haltefristen Einkommen- und Gewerbesteuer aus. Darüber hinaus kommt es in der Regel zur Buchführungspflicht, was zusätzlichen Aufwand bedeutet, weil beispielsweise steuerliche Gewinnermittlungen für die Vergangenheit notwendig werden.

Neben dem Verkauf von Grundstücken an fremde Dritte kann auch ihre Einbringung in eine Personengesellschaft, an deren Gewinn und Vermögen der Eigentümer beteiligt ist, als gewerblicher Grundstückshandel gewertet werden. Auch hier gilt die Drei-Objekt-Grenze als Maßstab. Ist sie überschritten, wird die Einbringung bei der Übernahme der Verbindlichkeiten, die auf den Grundstücken lasten, einer entgeltlichen Veräußerung an einen fremden Dritten gleichgestellt. Das gilt sogar dann, wenn durch die Einbringung zu Zwecken der Vermögensnachfolge eine Stiftung gegründet werden soll.

Grundsätzlich gilt: Die Einbringung von Wirtschaftsgütern ins Betriebsvermögen einer Personengesellschaft gegen die Gewährung von Gesellschaftsrechten (und weiterer Gegenleistungen) ist ein tauschähnlicher Vorgang. Beim einbringenden Gesellschafter stellt sich dies als entgeltliche Veräußerung durch Sacheinlage dar. Somit kann auch ein tauschähnlicher Vorgang als gewerblicher Grundstückshandel gewertet werden, obwohl der Gesellschafter nur Grundvermögen umschichtet.

Hinweis: Allerdings ist noch nicht höchstrichterlich entschieden, unter welchen Voraussetzungen die Einbringung eines Grundstücks in eine Personengesellschaft einem Verkauf gleichzustellen ist. Denn insbesondere fehlt bei solch einem Vorgang die Teilnahme am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr. Deshalb ist zu dieser Problematik auch schon eine Revision vor dem Bundesfinanzhof anhängig. Als Betroffener können Sie Ihren Fall also offenhalten.