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Einheitlicher Erwerbsgegenstand: Wenn auch Bauerrichtungskosten der Grunderwerbsteuer unterliegen

Sofern Sie ein unbebautes Grundstück erwerben und es anschließend bebauen lassen, können Sie nicht blind darauf vertrauen, dass Grunderwerbsteuer nur auf den reinen Bodenwert anfällt. Denn auch die Bauerrichtungskosten können der Steuer unterliegen, wenn zwischen dem Grundstückskaufvertrag und dem Bauvertrag ein rechtlicher oder sachlicher Zusammenhang besteht (sog. einheitlicher Erwerbsgegenstand).

Beispiel: Herr Meier erwirbt in Nordrhein-Westfalen ein Grundstück für 100.000 EUR und lässt es mit einem Einfamilienhaus bebauen (Baukosten: 250.000 EUR). Das Finanzamt berechnet die Grunderwerbsteuer zunächst nur auf den reinen Grundstückswert (5 % von 100.000 EUR = 5.000 EUR). Nachdem das Finanzamt erfährt, dass Grundstücksverkäufer und Bauunternehmer als Brüder gemeinsam den Verkauf und die Bebauung aus einer Hand angeboten hatten, geht es von einem einheitlichen Erwerbsgegenstand aus. Daher bezieht es auch die Bauerrichtungskosten in die Bemessungsgrundlage ein und erhöht die Steuer um weitere 12.500 EUR (5 % von 250.000 EUR).

Bislang hatte der Bundesfinanzhof (BFH) für die Annahme eines einheitlichen Erwerbsvorgangs vorausgesetzt, dass die Zusammenarbeit auf der Veräußererseite für den Grundstückserwerber objektiv erkennbar war. In einem neuen Urteil entschied der BFH jetzt, dass die Bauerrichtungskosten auch dann der Grunderwerbsteuer unterliegen, wenn der Erwerber die Kooperation nicht erkennen konnte. Denn entscheidend ist für die Bundesrichter allein, dass ein Zusammenwirken der Personen auf der Veräußererseite aufgrund äußerer Merkmale objektiv festgestellt werden kann. Was der Erwerber selbst erkennen oder nicht erkennen konnte, ist somit unerheblich.

Hinweis: Nach dieser Rechtsprechung kann das Finanzamt also auch dann Grunderwerbsteuer auf die Bauerrichtungskosten berechnen, wenn die Veräußererseite im Verborgenen zusammengearbeitet hat und der Grundstückskäufer unwissentlich davon ausgegangen ist, dass er ein unbebautes Grundstück erwirbt und anschließend eigenverantwortlich bebaut.