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Finanzierungsdarlehen für Erhaltungsaufwand: Zinsaufwand ist nach Verkauf des Mietobjekts häufig nicht mehr abziehbar

Vermieter wissen, der steuerliche Nutzen einer Vermietung ergibt sich insbesondere daraus, dass Zinszahlungen für die Immobilie als Werbungskosten abgezogen werden können. Absetzbar sind nicht nur die Zinsen für Darlehen, die zur Anschaffung oder Herstellung des Mietobjekts aufgenommen wurden. Auch Darlehen zur Finanzierung von Erhaltungsaufwendungen sind dem Vermietungsbereich zuzuordnen.

Nach dem Verkauf des Mietobjekts stellt sich für Vermieter aber häufig die Frage, ob sie Zinszahlungen für Erhaltungsaufwandsdarlehen noch als nachträgliche Werbungskosten abziehen dürfen. Die Finanzverwaltung hat bislang den Standpunkt vertreten, dass dieser Zinsaufwand auch nach der Veräußerung abziehbar ist - unabhängig davon, ob und inwieweit der Erlös zur Tilgung des Kredits ausgereicht hätte.

In einem neuen Schreiben hat das Bundesfinanzministerium diese gelockerte Sichtweise revidiert und erklärt, dass Vermieter ihre nachträglichen Zinszahlungen für Erhaltungsaufwandsdarlehen nur dann weiter abziehen dürfen, wenn der Verkaufserlös nicht zur Darlehenstilgung ausgereicht hatte. Diese Kehrtwende begründet das Ministerium unter anderem mit der neueren Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs.

Hinweis: Die neue strengere Verwaltungsauffassung gilt nur für Mietobjekte, die nach dem 31.12.2013 verkauft werden; entscheidend ist das Datum des obligatorischen Veräußerungsgeschäfts (Kaufvertrag). Vermieter, die ihre Immobilie vor dem 01.01.2014 verkauft haben, können sich noch auf die großzügigere alte Verwaltungsmeinung berufen. Sie dürfen Schuldzinsen also auch dann als nachträgliche Werbungskosten abziehen, wenn sie das Darlehen durch den Veräußerungserlös eigentlich hätten tilgen können.