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Spekulationsgewinn bei Immobilien: Sonderabschreibungen zählen nicht gesondert

Wenn der Gewinn aus einer Immobilienveräußerung innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist auf Wertsteigerungen entfällt, die nach alter Rechtslage (bis Ende März 1999) steuerfrei hätten realisiert werden können, dann bleiben diese Gewinnanteile auch in 2014 steuerfrei. Dies gilt auch für denjenigen Teil des Veräußerungsgewinns, der daraus resultiert, dass Sie als Verkäufer Sonderabschreibungen und andere Abschreibungen bis Ende März 1999 in Anspruch genommen haben. Das hat das Finanzgericht Baden-Württemberg (FG) jetzt zugunsten der Besitzer von älterem Häuserbestand klargestellt.

Hinweis: Das Urteil betrifft eine bisher ungeklärte Rechtsfrage im Zusammenhang mit der Verlängerung der Spekulationsfrist für private Veräußerungsgeschäfte von zwei auf zehn Jahre, die im Jahr 1999 beschlossen wurde. Die Spekulationsfrist ist weiterhin in einer Vielzahl von Veräußerungsfällen - insbesondere bei Grundstücksgeschäften - relevant. Denn die Verlängerung der Spekulationsfrist traf seinerzeit unter anderem auch Immobilieneigentümer, die ihre Grundstücke zum Zeitpunkt der Gesetzesverkündung am 31.03.1999 bereits länger als zwei Jahre besaßen. Sie hätten ihren Gewinn aus dem Verkauf nach alter Rechtslage nicht versteuern müssen.

Die Neuregelung führte dazu, dass für sie ebenfalls die neue Spekulationsfrist galt und ein steuerfreier Verkauf damit plötzlich erst nach Ablauf von zehn Jahren zwischen An- und Verkauf möglich war. Das Bundesverfassungsgericht hielt es für verfassungswidrig, dass dadurch Wertsteigerungen erfasst wurden, die

• bis zur Verkündung des Gesetzes bereits entstanden waren und
• nach der bis dahin geltenden Rechtslage steuerfrei hätten realisiert werden können.

Daher sind die Gewinne in vielen Veräußerungsfällen aufzuteilen und bleiben, soweit sie auf Wertsteigerungen bis Ende März 1999 beruhen, steuerfrei.

Dem FG zufolge müssen Sie Ihre Einkünfte aus einer privaten Grundstücksveräußerung berechnen, indem Sie die tatsächlich in den einzelnen Jahren in Anspruch genommene lineare oder degressiven Abschreibung zugrunde legen. Es kommt dagegen nicht darauf an, ob es sich um tatsächliche Steigerungen des Grundstückswerts handelt oder der Veräußerungsgewinn überwiegend deshalb entsteht, weil in der Vergangenheit gesetzlich zulässige Sonderabschreibungen in Anspruch genommen worden sind.