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Nachträgliche Schuldzinsen: Abzug auch nach nicht steuerbarem Immobilienverkauf möglich

Sofern Sie ein Vermietungsobjekt veräußern und das Anschaffungsdarlehen nicht komplett durch den erzielten Erlös tilgen können, dürfen Sie die Schuldzinsen für den stehengebliebenen Darlehensteil in den Jahren nach dem Verkauf weiterhin als Werbungskosten abziehen (nachträglicher Schuldzinsenabzug). Dies galt nach der bisherigen Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) aus 2012 jedenfalls dann, wenn das Mietobjekt innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist veräußert wurde (= steuerbare Veräußerung). In einer neuen Entscheidung ließ das Gericht den nachträglichen Schuldzinsenabzug auch für Fälle zu, in denen der Verkauf erst nach Ablauf der Zehnjahresfrist erfolgte (= nicht steuerbare Veräußerung).

Hinweis: Ein Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist führt dazu, dass der Wertzuwachs der Immobilie (Veräußerungspreis abzüglich Anschaffungs- oder Herstellungskosten und Veräußerungskosten) als sonstige Einkünfte versteuert werden muss. Außerhalb der Frist unterliegt er keinem Steuerzugriff.

Im Urteilsfall hatte eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) ein Mehrfamilienhaus nach mehr als zehn Jahren veräußert und das ursprüngliche Anschaffungsdarlehen nicht komplett durch den Verkaufspreis tilgen können. Der BFH ließ den nachträglichen Schuldzinsenabzug grundsätzlich zu, erklärte allerdings, dass dieser wie in Fällen einer steuerbaren Veräußerung nur für den Darlehensteil möglich ist, der nicht durch den Verkaufserlös getilgt werden kann. Auch Schuldzinsen für Refinanzierungs- oder Umschuldungsdarlehen, mit denen ein stehengebliebenes Anschaffungsdarlehen umgeschuldet wird, können demnach grundsätzlich steuerlich abgezogen werden. Allerdings nur soweit deren Darlehensvaluta nicht über den abzulösenden Restdarlehensbetrag hinausgeht und sich die Umschuldung im Rahmen einer marktüblichen Finanzierung bewegt. Da dieser Aspekt im vorliegenden Urteilsfall noch einer weitergehenden Klärung bedurfte, traf der BFH keine abschließende Entscheidung, sondern verwies den Fall zurück an das Finanzgericht.

Hinweis: Die neue Entscheidung ist insbesondere für Vermieter relevant, die ihr Mietobjekt bereits mehr als zehn Jahre besitzen und bei einem Verkauf voraussichtlich nicht das komplette Anschaffungsdarlehen zurückzahlen können.