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Gewerblicher Grundstückshandel: Privatwohnsitz kann kein notwendiges Betriebsvermögen sein

Beschäftigt man sich mit Immobilien, denkt man zumeist nicht nur über den Kauf, sondern auch entfernt über den Verkauf derselben nach. Wann ein Verkauf nicht mehr als privat, sondern als Veräußerung im Rahmen eines gewerblichen Grundstückshandels gilt und welche steuerlichen Folgen das haben kann, ist allerdings nicht allen Eigentümern klar.

Als Indiz für einen gewerblichen Grundstückshandel - der im Gegensatz zum privaten Verkauf steuerpflichtig ist - wird üblicherweise der Verkauf von drei Grundstücken innerhalb von fünf Jahren gewertet. So auch im Fall eines Bauträgers, der auf seinem privaten Grundstück ein Mehrfamilienhaus mit drei Wohneinheiten gebaut und anschließend veräußert hatte. Da der Verkauf von vornherein geplant war und nicht einmal zwei Jahre nach der Fertigstellung stattfand, wurde er als gewerblicher Grundstückshandel qualifiziert.

Bei dem privaten Einfamilienhaus des Unternehmers auf demselben Grundstück, der auch nach weniger als drei Jahren veräußert wurde, wollte das Finanzamt den Veräußerungsgewinn ebenfalls im Rahmen des gewerblichen Grundstückshandels besteuern. Üblicherweise gilt für Immobilien im privaten Bereich eine Haltefrist von zehn Jahren. Hat der Wohnsitz des Verkäufers über die gesamte Besitzzeit bzw. innerhalb der letzten zwei Jahre vor dem Verkauf in bzw. auf der veräußerten Immobilie bestanden, so ist auch ein früherer Verkauf nicht zu versteuern. Allerdings unterstellte das Finanzamt, dass der Wohnsitz zum notwendigen Betriebsvermögen des Bauträgers gehört. Und da beim notwendigen Betriebsvermögen gar keine private Veräußerung stattfinden kann, sollte der entstandene Gewinn zwangsläufig versteuert werden.

Das Finanzgericht Hessen hat dieser Auslegung nicht zugestimmt: Ein Wohnsitz kann niemals notwendiges Betriebsvermögen sein. Es besteht zwar die Möglichkeit, den Wohnsitz dem (gewillkürten) Betriebsvermögen zuzuordnen; die Voraussetzungen hierfür waren im Fall des Bauträgers jedoch nicht erfüllt. Unter anderem hätte dieser den Wohnsitz seinem Betriebsvermögen zuordnen und dies dem Finanzamt auch mitteilen und begründen müssen.

Hinweis: Als Besitzer mehrerer Grundstücke sollten Sie stets darauf achten, ob Sie noch privat handeln oder bereits gewerblich. Bei einer Veräußerung von Grundstücken, die im Betriebsvermögen liegen, können erhebliche steuerliche Konsequenzen entstehen. Diese sind jedoch nicht nur als Gefahr zu sehen, sondern auch als Chance.