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Gutachten: Ein geerbtes Grundstück kann nicht den Wert null haben

In Deutschland besteht die Möglichkeit, den Weg einer Erbschaft auch über Generationen hinweg festzulegen. Beispielsweise kann man bestimmen, dass der Nachlass zuerst an das Geschwisterteil und nach dessen Tod an sein Kind geht. Hierbei spricht man von Vor- und Nacherbschaft. Fakt ist: Der Vorerbe muss Erbschaftsteuer zahlen, als ob er der endgültige Erbe wäre. Fraglich ist dagegen mitunter der Wert des Erbes.

So hatte kürzlich ein Steuerpflichtiger aus Bayern ein Grundstück als Vorerbe erhalten, welches später an seine beiden Kinder gehen sollte. Der vom Finanzamt festgestellte Wert des Grundstücks spiegelte seiner Ansicht nach nicht den wahren Wert desselben dar. Daher bestellte der Bayer einen Gutachter, der ihm bescheinigte, dass es aufgrund fehlender Marktgängigkeit einen Verkehrswert von null hatte. Ursächlich für diesen Wert war der im Grundbuch eingetragene Vermerk, dass es bereits Nacherben gab.

Der steuerrechtliche Wert eines Grundstücks wird in der Regel fiktiv bestimmt, wobei ein niedrigerer Verkehrswert durchaus Berücksichtigung finden kann. Dennoch stimmte das Finanzgericht Nürnberg (FG) der Wertfeststellung des Gutachters nicht zu. Denn ein Gutachten könne einer Immobilie nicht einerseits die Verkehrsfähigkeit absprechen und andererseits einen Wert - wenn auch einen Wert von null - feststellen. Laut FG ist das in sich unschlüssig.

Eine Wertminderung durch die persönlichen Umstände des Eigentümers  kann - zumindest bei Grundstücken - steuerlich durchaus berücksichtigt werden. Im Streitfall lag aber keineswegs ein Verkaufsverbot vor, und auch eine Vermietung hätte den Wert des Grundstücks positiv beeinflussen können. Das Gutachten hätte also zweistufig aufgebaut werden müssen: Zuerst hätten die werterhöhenden Faktoren berücksichtigt und anschließend die wertmindernden Faktoren abgezogen werden müssen. Ein pauschaler Ansatz von null ist nicht zulässig und daher falsch.

Hinweis: Wir sind mit der steuerrechtlichen Beurteilung von Gutachten vertraut. Hätte der Vorerbe aus Bayern sein Gutachten einer Plausibilitätsprüfung unterziehen lassen, hätte er möglicherweise weniger oder keine Erbschaftsteuer zahlen müssen.