Aktuelles

Energetische Sanierung: Wann können Erhaltungsaufwendungen nicht sofort abgezogen werden?

Als Grundstückseigentümer und insbesondere als Vermieter wissen Sie: Wenn Sie sich nicht um Ihre Immobilie kümmern, verkommt diese. Insbesondere wenn ein Vermietungsobjekt neu angeschafft wird, sollten daher auch mögliche Erhaltungsaufwendungen oder Sanierungsmaßnahmen mit in das Finanzierungskonzept einfließen.

Wie ein frischgebackener Eigentümer von vier Vermietungsobjekten feststellen musste, sollten hierbei auch steuerrechtliche Grundsätze bedacht werden. Denn Erhaltungsaufwendungen sind nur dann sofort steuerlich abziehbar, wenn sie innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung insgesamt 15 % (netto) der Gebäudeanschaffungskosten nicht überschreiten.

Überschreiten sie diese Grenze, gelten sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten, die lediglich die Bemessungsgrundlage für die Gebäudeabschreibung erhöhen können. Nur für jährlich wiederkehrende Erhaltungsaufwendungen gilt die 15-%-Grenze nicht: Sie sind immer sofort und in voller Höhe als Werbungskosten abziehbar.

Wie das Finanzgericht Nürnberg kürzlich klargestellt hat, spielt es dabei keine Rolle, wie die Aufwendungen bezeichnet werden. Im Streitfall wurde eine energetische Sanierung des Dachs, der Außenfassade und der Fenster durchgeführt. Dies führte steuerlich gesehen zwar noch nicht zu einer sogenannten Standardhebung - das war jedoch unbeachtlich. Denn auch für Modernisierungsaufwendungen ohne Standardhebung gilt die 15-%-Grenze. Überschreiten sie diese, gelten sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten.

Hinweis: Eine Standardhebung tritt dann ein, wenn bei einer Immobilie drei von vier wesentlichen Faktoren verbessert werden. Bei diesen Faktoren handelt es sich um Fenster, Elektrik, sanitäre Anlagen und Heizung.

Insgesamt hatte der Grundstücksbesitzer im Jahr nach der Anschaffung ca. 460.000 EUR in die Vermietungsobjekte investiert. Die Aufwendungen wurden jedoch wegen Überschreitens der 15-%-Grenze als anschaffungsnahe Herstellungskosten bewertet und konnten dementsprechend nur über die reguläre Abschreibung über die Nutzungsdauer als Werbungskosten geltend gemacht werden.