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Vermietungsverluste: Ertragsoptimierende Maßnahmen des Vermieters müssen berücksichtigt werden

Schreibt ein Vermietungsobjekt rote Zahlen, ist der Vermieter naturgemäß daran interessiert, die Vermietungsverluste in seiner Einkommensteuererklärung abzusetzen, denn so mindert er in der Regel seine übrigen steuerpflichtigen Einkünfte und erzielt eine Steuerersparnis. Die Finanzämter erkennen die Verluste allerdings nur dann an, wenn der Vermieter mit seiner Immobilie beabsichtigt, auch tatsächlich einen Einnahmenüberschuss zu erzielen.

Nach welchen Maßstäben diese Einkünfteerzielungsabsicht von Finanzämtern und Steuergerichten geprüft werden muss, hat der Bundesfinanzhof (BFH) im Fall eines verlustbringenden verpachteten Pensionspferdehofs ausführlich untersucht. Aufgrund von mehrjährigen Verlusten hatte das vorinstanzliche Finanzgericht (FG) dem Vermieter die Einkünfteerzielungsabsicht abgesprochen und einen Verlustabzug abgelehnt. Der BFH hob die Entscheidung jedoch zwecks anderweitiger Prüfung auf und formulierte folgende Grundsätze, die bei der Prüfung der Einkünfteerzielungsabsicht zu beachten sind:

• Während bei einer auf Dauer angelegten Vermietung von Wohnungen typisierend davon ausgegangen werden kann, dass ein Vermieter eine Einkünfteerzielungsabsicht verfolgt, muss das Vorliegen einer solchen Absicht bei Gewerbeimmobilien wie im Urteilsfall stets einzelfallabhängig geprüft werden.
• Zur Prüfung müssen die voraussichtlich erzielbaren steuerpflichtigen Erträge und anfallenden Werbungskosten für einen Prognosezeitraum von regelmäßig 30 Jahren gegenübergestellt werden. Anhand dieser Werte ist zu prüfen, ob aus der Vermietungstätigkeit überhaupt ein Totalüberschuss erzielt werden kann.
• Bei der Prognoserechnung können auch später eintretende Ereignisse wie eine veränderte Art der Vermietung (z.B. Umbau des Vermietungsobjekts) einbezogen werden. Solche Veränderungen müssen zwingend bei der zukünftigen Ertragslage berücksichtigt werden, wenn sie sich im Veranlagungszeitraum der Prüfung bereits abgezeichnet haben (z.B. wenn erste Planungen für Umbauarbeiten schon vorlagen).

Hinweis: Das FG muss nun in einem zweiten Rechtsgang prüfen, ob die spätere Errichtung von zusätzlichen Pferdeboxen und die beabsichtigte Erhöhung der Pachtzinsen bereits bei der Prognoserechnung im Verlustjahr berücksichtigt werden müssen, so dass sich unter Umständen eine verbesserte Ertragsprognose ergibt und dem Vermieter die Verluste zuzuerkennen sind. Dabei dürfen sich die Finanzrichter nicht auf ihren bisherigen Standpunkt zurückziehen, wonach bei der Prognose lediglich die Verhältnisse zu Beginn der Vermietungstätigkeit betrachtet werden müssen.