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Grundstücksbewertung: Das nicht ausgebaute Dachgeschoss gehört dazu

Wenn ein Grundstück vererbt wird, kommt immer wieder die Frage auf: Was ist das Grundstück wert? Denn immerhin wird ein Erbe mit Erbschaftsteuer belastet, und deren Bemessungsgrundlage ist der Wert der Bereicherung, also hier: des Grundstücks. Zur Bestimmung des Werts kommt je nach Grundstücksart ein bestimmtes Bewertungsverfahren zum Ansatz. Der Wert des Grund und Bodens ist in der Regel anhand des amtlichen Bodenrichtwerts leicht zu bestimmen. Der Gebäudewert hingegen wird je nach Kategorie mittels Sachwert-, Vergleichswert- oder Ertragswertverfahren ermittelt.

Kommt das Vergleichswertverfahren für (unvermietete) Wohngrundstücke wegen eines fehlenden Vergleichs nicht in Betracht, wird das Sachwertverfahren angewandt. Über das Ergebnis einer solchen Bewertung wurde kürzlich vor dem Finanzgericht Münster (FG) gestritten. Denn das Finanzamt hatte in die Bewertung neben dem Keller und dem Wohngeschoss (120 qm) auch das nichtausgebaute Dachgeschoss einbezogen. So kam ein Wert von über 263.000 EUR heraus - zu viel, meinten die Erben und zogen vor Gericht. Denn das Gebäude besaß eine Walmdachkonstruktion. Das Dachgeschoss war daher nicht ausgebaut und könnte auch nur mit erheblichem finanziellen Aufwand überhaupt erst ausbaufähig gemacht werden. Bestandteil der Wertermittlung dürften jedoch nur solche Flächen sein, die auch zu den Nutzflächen gehörten - das Dachgeschoss also nicht.

Das FG wiegelte jedoch ab. Selbst bei einer lichten Höhe von nur 1,25 m sei eine eingeschränkte Nutzung der Räumlichkeiten möglich, zum Beispiel als Abstell- oder Lagerraum. Bedingung sei lediglich die Begehbarkeit, also eine feste Bodenfläche und ein Zugang. Da der streitige Dachboden sogar 1,90 m lichte Höhe aufwies und einen Treppenzugang besaß, hatte die Klage keinen Erfolg.

Hinweis: Das Grundstück wurde mittlerweile für 280.000 EUR veräußert. Die steuerliche Belastung auf das illiquide Erbe war somit sicherlich verschmerzbar. Eines macht der Verkauf jedoch auch deutlich: Ein Bewertungsverfahren wird höchstwahrscheinlich nicht den realen Wert treffen. Ein Streit ist damit in vielen Fällen vorprogrammiert. Wir begleiten Sie hierbei gerne.