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Schadensbeseitigung: Keine anschaffungsnahen Herstellungskosten bei nachträglichen Schäden

Auch als frisch gebackener Hauseigentümer werden Sie von uns regelmäßig über Sie betreffende Steuerfallen aufgeklärt. Denn insbesondere in den ersten drei Jahren nach dem Erwerb einer Immobilie lauern einige solcher Fallen. So stellen zum Beispiel zwar nahezu alle Aufwendungen für die Erhaltung und Modernisierung in der Regel direkt abziehbare Werbungskosten dar. Wenn jedoch die Erhaltungs- und Modernisierungsaufwendungen innerhalb von drei Jahren nach dem Erwerb insgesamt mehr als 15 % der Gebäudeanschaffungskosten betragen, werden sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten angesehen. Die steuerlichen Auswirkungen dieser Umkategorisierung sind gewaltig: Aus den sofort abziehbaren Werbungskosten wird auf diese Weise - auch nachträglich - über die Nutzungsdauer des Gebäudes abschreibbarer Aufwand.

Die Rechtsprechung zu dieser gesetzlichen Regelung ist eigentlich eindeutig: Es wird nicht unterschieden, welche Aufwendungen aus welchem Grund angefallen sind. Generell fällt alles pauschal und typisierend unter die anschaffungsnahen Herstellungskosten. Lediglich regelmäßige und jährlich wiederkehrende Aufwendungen bleiben von dieser Typisierung verschont.

Mit einem Urteil des Finanzgerichts Düsseldorf (FG) bekommt diese Rechtsprechung nun einen Knick. Hier hatte nämlich ein Ehepaar eine vermietete Eigentumswohnung für 104.101 EUR erworben, die eigentlich recht gut in Schuss war. Erhaltungs- und Modernisierungsaufwendungen waren weder notwedig noch geplant. Nach einem Streit über die Nebenkostenabrechnung verwüstete aber die zu dieser Zeit noch dort wohnende Mieterin die Wohnung, so dass die neuen Eigentümer ca. 20.000 EUR für die Beseitigung des Schadens aufwenden mussten - also mehr als 15 % der Anschaffungskosten.

Das FG legte in diesem Fall das Gesetz aus und erkannte, dass für diesen speziellen Fall eine Regelungslücke bestand. Nach Auffassung der Richter fallen Aufwendungen für die Beseitigung von Schäden, die nach dem Erwerb entstehen und beseitigt werden müssen, nicht unter die grundsätzliche Typisierung  und sind nicht in anschaffungsnahe Herstellungskosten umzuqualifizieren. Das Ehepaar konnte sich daher zumindest darüber freuen, dass es die Aufwendungen als Werbungskosten absetzen konnte.