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Verkauf von Grundstücken: Eigentümer kann unwissend in Grunderwerbsteuerfalle tappen

Wenn unbebaute Grundstücke verkauft werden, berechnet das Finanzamt die Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 %) regelmäßig nur auf den reinen Bodenwert. Teurer wird es, wenn der Fiskus zu dem Ergebnis gelangt, dass Grundstückskaufvertrag und Bauvertrag miteinander zusammenhängen und der Erwerber das unbebaute Grundstück letztlich in bebautem Zustand erhalten soll (sogenannter einheitlicher Erwerbsvorgang). In diesem Fall berechnet das Finanzamt die Grunderwerbsteuer auch auf die Bauerrichtungskosten.

Hinweis: Liegen die Kosten des Hausbaus bei 200.000 EUR, wird bei einem 6,5%igen Steuersatz also eine Mehrsteuer von 13.000 EUR fällig.

Dass auch der Verkäufer eines Grundstücks in diese Grunderwerbsteuer-Falle tappen kann, zeigt ein neuer Fall des Bundesfinanzhofs (BFH), in dem ein Verkäufer sein Grundstück einer GmbH zur freien Vermarktung überlassen hatte. Im Zuge der Verkaufsaktivitäten wurden eine Makler-GmbH und eine Bauträger-KG aktiv, die darauf hinwirkten, dass der Erwerber vor dem Grundstückskauf einen Bauvertrag abschloss. Das Finanzamt ging aufgrund der Verflechtungen von einem einheitlichen Erwerbsvorgang aus und bezog die Baukosten in die Grunderwerbsteuerberechnung ein, so dass eine Mehrsteuer von mehreren Tausend Euro entstand. Da eine Beitreibung der Steuer bei den Grundstückskäufern wegen eines anstehenden Insolvenzverfahrens erfolglos erschien, forderte das Amt die Steuer vom früheren Eigentümer des Grundstücks ein. Dieser klagte gegen den Steuerzugriff, musste vor dem BFH nun aber eine Niederlage einstecken.

Die Bundesrichter gingen ebenfalls von einem einheitlichen Erwerbsvorgang aus, weil die Erwerber den Bauvertrag schon vor dem Grundstückskaufvertrag abgeschlossen hatten und somit hinsichtlich des "Ob" und "Wie" der Baumaßnahmen nicht mehr frei waren. Es stand fest, dass sie das Grundstück nur in bebautem Zustand erhalten sollten. Da die Grunderwerbsteuer regelmäßig gesamtschuldnerisch von den Personen geschuldet wird, die am Erwerbsvorgang als Vertragsteile beteiligt sind, darf auch auf den Veräußerer zurückgegriffen werden. Nach Gerichtsmeinung gilt dies auch in Fällen eines einheitlichen Erwerbsvorgangs, in denen ein Dritter zivilrechtlich zur Gebäudeerrichtung verpflichtet ist.

Hinweis: Nach diesem Urteil darf ein Veräußerer selbst dann für die Mehrsteuer aus einem einheitlichen Erwerbsvorgang in Anspruch genommen werden, wenn für ihn gar nicht erkennbar war, dass die beim Verkauf eingeschalteten Akteure eine Verflechtung von Bau- und Grundstückskaufvertrag herbeigeführt hatten. Veräußerer sollten sich also im Vorhinein genau darüber informieren, wie die Vermarktung der Grundstücke erfolgen soll.