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Anschaffungskosten: Aufteilung bei Eigentumswohnung maßgeblich für die Abschreibung

Als Neu-Grundstückseigentümer mit Vermietungsabsicht werden Ihnen einige steuerliche Pflichten auferlegt, die Sie vorher nicht hatten, zum Beispiel die zwingende Angabe der Einkünfte aus Vermietung in Ihrer Einkommensteuererklärung. Grundsätzlich können Sie neben den Aufwendungen, die auf Ihrem Vermietungskonto gebucht sind, auch einen Wertverlust als Werbungskosten den Mieteinnahmen gegenüberstellen. Denn ein Gebäude verliert mit der Zeit an Wert. Steuerrechtlich spricht man in diesem Zusammenhang von Abschreibung bzw. AfA (Abschreibung für Abnutzung).

Um die korrekte Höhe der AfA zu ermitteln, muss man als Erstes wissen, was eigentlich abgeschrieben wird. In der Regel gehört nämlich nur das Gebäude und nicht der Grund und Boden zur Bemessungsgrundlage. Kompliziert wird es mitunter, wenn nicht ein ganzes Gebäude, sondern eine Eigentumswohnung erworben wird. Denn in diesem Fall muss zusätzlich ermittelt werden, welcher Anteil am Grund und Boden miterworben wurde.

Das Finanzgericht Berlin-Brandenburg (FG) hat kürzlich einen Fall entschieden, in dem es den Anteil des Grund und Bodens von vorher 18 % auf knapp 60 % erhöhte und die Höhe der AfA-Bemessungsgrundlage entsprechend verringerte. Der Erwerber der Eigentumswohnung hatte 131/10.000 Anteile am Grundstück erworben - und damit auch diesen Anteil am Grund und Boden. Unter Zugrundelegung des amtlichen Bodenrichtwerts ergab sich für den Grund und Boden ein Betrag von knapp über 42.000 EUR. Jetzt könnte man meinen, der Kaufpreis abzüglich des Bodenwerts ergäbe den Gebäudewert - aber so einfach ist das nicht.

Denn bei Eigentumswohnungen wird auch der Gebäudewert nach einem typisierenden Bewertungsverfahren ermittelt. Dieser errechnete fiktive Wert wird dann ins Verhältnis zu dem Wert des Grund und Bodens gesetzt und mit den Anschaffungskosten multipliziert. Als Ergebnis erhält man die AfA-Bemessungsgrundlage. Im  Streitfall betrug der Anteil des Gebäudewerts tatsächlich nur knapp über 40 %. Ein pauschaler Ansatz oder eine Vergleichsgröße aus ähnlich gelagerten Fällen ist nicht zulässig.