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Projektierte Eigentumswohnung: Beim Selbstkauf durch Makler wird nur der Bodenwert besteuert

Kauft ein Makler eine projektierte Eigentumswohnung, deren Errichtung und Vermarktung er selbst maßgeblich beeinflusst hat, so darf die Grunderwerbsteuer nach einem aktuellen Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) nur auf den reinen Bodenwert und nicht auf die Bauerrichtungskosten berechnet werden.

Geklagt hat ein Immobilienmakler, der mit einer Kirchengemeinde die Errichtung eines Mehrfamilienhauses auf deren Grundstücken (Erbbaurecht) geplant hatte. Der Makler hatte Exposes mit dem Emblem seiner Immobilienfirma und einer Baugesellschaft verteilt und darin die projektierten Eigentumswohnungen angeboten. Vertraglich hatte er sich verpflichtet, nichtverkaufte Wohnungen selbst zu erwerben, was er letztlich auch für eine (noch nicht errichtete) Wohnung tat. Das Finanzamt berechnete die Grunderwerbsteuer später sowohl auf den kapitalisierten Erbbauzins des Grundstücks als auch auf die Bauerrichtungskosten der Wohnung, wogegen der Makler klagte.

Der BFH urteilte, dass nur der kapitalisierte Erbbauzins als Bemessungsgrundlage herangezogen werden darf, so dass die Grunderwerbsteuer um 5.775 EUR herabzusetzen war. Zwar darf die Steuer nach den Regelungen zum einheitlichen Erwerbsgegenstand auch auf die Bauerrichtungskosten berechnet werden, wenn ein Immobilienerwerber beim Abschluss des Grundstückskaufvertrags gegenüber der Veräußererseite nicht mehr frei in seiner Entscheidung ist, ob und wie er das Grundstück bebauen möchte. Allerdings sind diese Rechtsprechungsgrundsätze nicht anzuwenden, wenn eine Person der Veräußererseite (hier: der Immobilienmakler) das Grundstück selbst erwirbt und zuvor bestimmenden Einfluss auf das "Ob" und "Wie" der Bebauung hatte. Diese Person ist aus grunderwerbsteuerlicher Sicht wie ein Bauherr zu behandeln.