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Einheitswert für Grundsteuer: Übliche Miete kann aus Mietspiegel zum 01.01.1964 abgeleitet werden

Mit einem vielbeachteten Urteil vom April 2018 hat das Bundesverfassungsgericht die Grundsteuer in ihrer aktuellen Fassung für verfassungswidrig erklärt. Das Gericht kritisierte, dass als Bemessungsgrundlage für die Steuer noch immer die Einheitswerte herangezogen werden, die auf den Wertverhältnissen vom 01.01.1964 beruhen (für die alten Bundesländer; in den neuen Bundesländern wird sogar noch auf Werte vom 01.01.1935 zurückgegriffen).

Hinweis: Der Gesetzgeber ist nach dem Urteil verpflichtet, spätestens bis zum 31.12.2019 eine Neuregelung zu schaffen. Bis zu diesem Zeitpunkt dürfen die verfassungswidrigen Regeln über die Einheitsbewertung weiter angewandt werden. Nachdem ein neues Regelwerk verkündet worden ist, dürfen die Altregelungen noch für weitere fünf Jahre, längstens jedoch bis zum 31.12.2024, Anwendung finden.

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat nun entschieden, dass die Finanzämter zur Schätzung der üblichen Mieten im Ertragswertverfahren der Einheitsbewertung noch auf Mietspiegel zurückgreifen dürfen, die zum 01.01.1964 aufgestellt wurden - jedenfalls im Rahmen der begrenzten Fortgeltung des bisherigen Rechts.

Zum Hintergrund: Bebaute Grundstücke werden im Regelfall im sogenannten Ertragswertverfahren bewertet. Die Höhe des Einheitswerts basiert dabei auf dem Grundstückswert, der sich wiederum durch Anwendung eines Vervielfältigers auf die Jahresrohmiete (abzüglich bestimmter Ermäßigungen und zuzüglich bestimmter Hinzurechnungen) ergibt. Die Jahresrohmiete richtet sich wiederum nach den Wertverhältnissen zum 01.01.1964. War das Grundstück zu diesem Zeitpunkt noch nicht vermietet, muss eine übliche Miete aus den in 1964 geltenden Wertansätzen abgeleitet werden.

Der BFH hat nun bestätigt, dass die Finanzämter hierbei Mietspiegel heranziehen dürfen, die zum 01.01.1964 aufgestellt wurden. Voraussetzung für den Rückgriff auf diese alten Wertansätze ist, dass

• keine vergleichbaren vermieteten Objekte vorhanden waren und

• der Mietspiegel in seinen Aufgliederungen den gesetzlichen Anforderungen entspricht (z.B. eine Aufgliederung nach Art, Lage und Ausstattung der Immobilie enthält).