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Einkünfteerzielungsabsicht: Totalüberschussprognose bei lebenslangen dinglichen Wohnungsrechten

Wenn Vermieter mit ihrem Mietobjekt rote Zahlen schreiben, wollen sie ihre Verluste für gewöhnlich in der Einkommensteuererklärung geltend machen, um ihre Steuerlast zu mindern. Spricht das Finanzamt dem Vermieter jedoch die Einkünfteerzielungsabsicht ab, wird dieser Plan durchkreuzt, denn die Verluste werden dann der steuerlich irrelevanten Liebhaberei zugeordnet.

Hinweis: Die gute Nachricht ist, dass die Finanzämter die Einkünfteerzielungsabsicht bei "normalen", auf Dauer angelegten wohnwirtschaftlichen Vermietungen (z.B. Vermietung einer Eigentumswohnung zu Wohnzwecken) in der Regel als gegeben unterstellen. Schwerer haben es da Vermieter, deren verlustbringende Vermietungsaktivitäten von der Norm abweichen, weil beispielsweise eine befristete Vermietung vorliegt. Sie müssen gegenüber dem Fiskus anhand einer Totalüberschussprognose nachweisen, dass sie mit der Vermietung insgesamt ein positives Ergebnis (= einen Einnahmenüberschuss) anstreben.

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat nun entschieden, dass die Einkünfteerzielungsabsicht auch dann anhand einer Totalüberschussprognose überprüft werden muss, wenn für die Ausübung eines lebenslangen dinglichen Wohnungsrechts ein Entgelt nur für eine zeitlich begrenzte Dauer von zehn Jahren zu entrichten ist.

Im Urteilsfall klagte ein Sohn, dem 2012 von seinen Eltern ein Zweifamilienhaus übertragen worden war. Dabei räumte er seinen Eltern eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit in Form eines lebenslangen Wohnungsrechts an der Wohnung im Erdgeschoss ein. Das Besondere: Die Eltern waren nur für die ersten zehn Jahre zur Zahlung eines monatlichen Entgelts von 500 EUR für die Ausübung dieses Wohnrechts verpflichtet, danach war das Wohnungsrecht unentgeltlich. In seinen Einkommensteuererklärungen machte der Sohn später einen Verlust aus der Vermietung der Erdgeschosswohnung geltend, den das Finanzamt mangels Einkünfteerzielungsabsicht jedoch nicht anerkannte.

Der BFH ging ebenfalls von einer fehlenden Einkünfteerzielungsabsicht aus und verwies darauf, dass sich die Totalüberschussprognose nur auf den Zeitraum der entgeltlichen Nutzungsüberlassung (hier: der entgeltlichen Ausübung des Wohnungsrechts) - mithin nur bis zum Jahr 2022 - erstrecken darf. In diesem (kurzen) Prognosezeitraum war kein Totalüberschuss erzielbar.