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Vermietung und Verpachtung: Welche Kosten können Vermieter absetzen?

In Deutschland werden rund 60 % aller Mietwohnungen von Privatpersonen vermietet. Die steigenden Miet- und Immobilienpreise in vielen Städten haben Immobilieninvestments in den vergangenen Jahren lukrativ gemacht. Auch steuerlich kann eine Vermietung lohnen, denn private Vermieter können nahezu alle Ausgaben rund um ihr Mietobjekt als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung absetzen.

Hinweis: Auch Kosten, die später auf den Mieter umgelegt werden, dürfen zunächst steuermindernd als Werbungskosten angesetzt werden. Im Gegenzug müssen aber die Zahlungen bzw. Erstattungen des Mieters als Einnahmen versteuert werden, so dass die steuermindernde Wirkung der Ausgaben wieder kompensiert wird.

Die Liste der absetzbaren Kosten auf Vermieterseite ist lang:

• Mietersuche: Kosten für die Suche nach einem Mieter (z.B. für Makler, Zeitungsanzeigen und Internetinserate) sind als Werbungskosten abziehbar. Gleiches gilt für die Kosten eines Energieausweises.

• Unterhaltskosten: Kosten für Überprüfungen, Wartungen und Reinigungsarbeiten an der Immobilie (z.B. an Dachrinnen, Heizungsanlagen, Rohrleitungen) sind ebenfalls absetzbar, ebenso die Kosten für Hausmeister, Kaminkehrer, Müllabfuhr, Winterdienst, Gartenpflege, Kabelanschluss sowie die Grundsteuer.

• Leerstand: Die laufenden Kosten eines Mietobjekts dürfen vom Vermieter auch während einer Leerstandszeit abgesetzt werden. Voraussetzung ist aber, dass weiterhin die Absicht zur Vermietung besteht.

• Rechtsstreitigkeiten: Anwaltsgebühren und Prozesskosten können abgesetzt werden, sofern sich der Rechtsstreit um die Vermietung dreht (z.B. bei Streitigkeiten mit Mietern oder Handwerkerfirmen). Auch die Kosten für die Räumung der Wohnung erkennt der Fiskus an.

• Verwaltungs- und Beratungskosten: Abziehbar sind auch die Kosten für Büromaterial, Porto, Telefongebühren (anteilig), Kontoführungsgebühren (für ein separates Mietkonto), Fachliteratur, spezielle Software und Zahlungen an eine Verwalterfirma. Die Kosten eines PC erkennt das Finanzamt regelmäßig erst dann an, wenn der Vermieter mehrere Immobilien verwaltet.

• Fahrtkosten: Fahrten zum Mietobjekt können mit 0,30 EUR pro gefahrenem Kilometer abgezogen werden. Gleiches gilt für Fahrten zum Makler, zum Bankinstitut, zur Eigentümerversammlung oder zum Baumarkt (sofern die dortigen Besorgungen mit dem Mietobjekt zusammenhängen). Wohnt der Vermieter weit weg von seinem Mietobjekt, kann er sogar Übernachtungskosten und Verpflegungsmehraufwendungen für seine Ortsbesuche abrechnen.

• Steuerberatung: Die Kosten für die Erstellung der Einkommensteuererklärung (z.B. Steuerberaterhonorare) sind anteilig als Werbungskosten abziehbar, soweit sie den Vermietungsbereich betreffen.