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Vermietungsobjekt: Kosten für die Erneuerung eines vorhandenen Entwässerungskanals sind sofort abzugsfähig

Für Vermieter ist es von zentraler steuerlicher Bedeutung, ob Baumaßnahmen an ihrem Mietobjekt zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes oder zu Erhaltungsaufwendungen führen. Während Anschaffungs- oder Herstellungskosten nur zusammen mit dem Gebäude abgeschrieben werden können (meist mit lediglich 2 % pro Jahr), lassen sich Erhaltungsaufwendungen direkt im Zahlungsjahr in voller Höhe absetzen.

Ein Vermieter aus Nordrhein-Westfalen hat nun vor dem Bundesfinanzhof (BFH) erreicht, dass er die Kosten für die Sanierung eines Entwässerungskanals seines Mietobjekts in Höhe von 10.070 EUR größtenteils sofort als Erhaltungsaufwand abziehen kann.

Der alte Anschlusskanal war durch Wurzeleinwuchs beschädigt worden, so dass die zuständige Gemeinde den Vermieter zu einer Erneuerung aufgefordert hatte. Die daraufhin vorgenommene Sanierung umfasste unter anderem den Ausbau und die Entsorgung der zerstörten Entwässerungsleitung und eines vorhandenen Betonschachts, die Lieferung eines neuen Kontrollschachts, das Ausheben eines neuen Entwässerungsgrabens und die Einführung der Leitung in das Haus.

Der BFH verwies darauf, dass Aufwendungen für die Erst- oder Zweitherstellung von Zuleitungsanlagen eines Gebäudes zum öffentlichen Kanal zu den Herstellungskosten des Gebäudes gehören, soweit sie für Anlagen auf privatem Grund entstanden sind. Handelt es sich hingegen um Kosten für die Ersetzung, Modernisierung oder Instandsetzung einer vorhandenen und funktionsfähigen Kanalisation liegen sofort abziehbare Erhaltungsaufwendungen vor.

Der BFH ordnete einen Großteil der Kosten den Erhaltungsaufwendungen zu, da eine vorhandene Leitung ersetzt worden war und die Kosten daher lediglich der Erhaltung des Grundstücks dienten. Sie waren nicht als Herstellungskosten zu qualifizieren, da sie weder der Herstellung eines bisher nichtvorhandenen Abwasserrohrsystems noch der Wiedererstellung eines unbrauchbar gewordenen Rohrsystems gedient und auch nicht das Grundstück in seiner Funktion verändert hatten. Lediglich die Kosten für die Hauseinführung sah der BFH als Herstellungskosten an.

Hinweis: Vermieter sollten einen teuren Fallstrick kennen, der Steuerersparnisse bei hohen Erhaltungsaufwendungen zu Fall bringen kann: Überschreiten die Kosten für die Instandsetzung und Modernisierung des Mietobjekts (ohne Umsatzsteuer) in den ersten drei Jahren nach dessen Anschaffung die Grenze von 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes, werden sie vom Finanzamt nachträglich in sogenannte anschaffungsnahe Herstellungskosten umqualifiziert, die nur über die Abschreibung berücksichtigt werden können.