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Private Veräußerungsgeschäfte: Fehlende Selbstnutzung im Veräußerungsjahr führt zum Steuerzugriff

Werden Immobilien des Privatvermögens innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist gekauft und wieder veräußert, muss der realisierte Wertzuwachs als Gewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften versteuert werden. Von der Besteuerung ausgenommen sind Immobilien,

• die entweder durchgehend zu eigenen Wohnzwecken genutzt worden sind oder
• bei denen eine Selbstnutzung zumindest im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren stattgefunden hat.

Die zweite Alternative ist nach der aus 2019 stammenden Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) bereits dann gegeben, wenn die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken mindestens über eine Dauer von einem Jahr und zwei Tagen stattgefunden hat. Diese Mindestdauer darf aber nicht frei über den Dreijahreszeitraum verteilt werden, vielmehr muss die Selbstnutzung

• im gesamten "mittleren" Kalenderjahr und
• im zweiten Jahr vor der Veräußerung sowie im Veräußerungsjahr jeweils an einem Tag

stattgefunden haben.

Dem BFH lag nun ein Fall vor, in dem eine Wohnimmobilie von März 2016 bis September 2017 fremdvermietet war und von Oktober 2017 bis zum Verkauf leer stand. Im Dezember 2017 erfolgte die Veräußerung. Da die Immobilie an keinem einzigen Tag des Veräußerungsjahres zu eigenen Wohnzwecken genutzt worden war, lehnten die Bundesrichter eine Steuerfreistellung des Veräußerungsgewinns ab.

Hinweis: Wer eine selbstgenutzte Immobilie innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist veräußern möchte, sollte also genauestens darauf achten, dass er die vom BFH geforderten Mindestzeiten der Selbstnutzung einhält. Ist das nicht realisierbar, sollte - sofern möglich - in Betracht gezogen werden, die Immobilie noch bis zum Ablauf der Zehnjahresfrist zu halten. Dies kann sich durchaus lohnen, da die erzielbaren Veräußerungsgewinne wegen der erheblich gestiegenen Immobilienpreise der letzten Jahre häufig sehr hoch ausfallen und damit auch der Steuerzugriff kräftig zu Buche schlägt.