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Steuerfreier Immobilienverkauf: Selbstnutzung vor dem Verkauf muss drei zusammenhängende Jahre umfassen

Wenn Sie eine Immobilie des Privatvermögens innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist veräußern, müssen Sie den realisierten Wertzuwachs als Gewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften versteuern. Anzusetzen ist dann der erzielte Veräußerungspreis abzüglich der Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten der Immobilie und abzüglich der anfallenden Werbungskosten.

Keine Versteuerung muss bei einer Veräußerung innerhalb von zehn Jahren erfolgen, wenn die Immobilie zuvor selbst genutzt wurde. Nach dem Einkommensteuergesetz muss hierzu eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken entweder

• im kompletten Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung oder

• im Veräußerungsjahr und den beiden vorangegangenen Jahren

vorgelegen haben.

Auf welche Zeitspanne sich der Selbstnutzungszeitraum in der zweiten Fallvariante konkret erstrecken muss, damit das Finanzamt von einer Besteuerung absieht, hat nun das Bundesfinanzministerium (BMF) dargelegt. Unter Anwendung der neueren Rechtsprechungsgrundsätze des Bundesfinanzhofs aus dem Jahr 2019 geht auch die Finanzverwaltung davon aus, dass die gesetzlich geforderte Selbstnutzung "im Veräußerungsjahr und den beiden vorangegangenen Jahren" bereits dann vorliegt, wenn diese

• im Veräußerungsjahr zumindest am 01.01.,

• im Vorjahr durchgehend und

• im Vorvorjahr zumindest am 31.12.

bestanden hat.

Hinweis: Es genügt für den steuerfreien Verkauf einer Immobilie also ein zusammenhängender Selbstnutzungszeitraum von einem Jahr und zwei Tagen, der sich jedoch über die drei Kalenderjahre bis zum Verkauf erstrecken muss.

Im Jahr der Veräußerung kann die Immobilie also in der Zeit nach dem 01.01. noch fremdvermietet werden (bis zum Verkauf), ohne dass deshalb eine Versteuerung des Veräußerungsgewinns erfolgen muss. Unverzichtbar ist aber, dass die Selbstnutzung im Vorjahr der Veräußerung durchgehend erfolgt ist. Kommt es in diesem Jahr zu einer vorübergehenden Fremdvermietung oder zu einem Leerstand, muss der spätere Veräußerungsgewinn als privates Veräußerungsgeschäft versteuert werden.

Hinweis: Das BMF weist darauf hin, dass diese Rechtsgrundsätze von den Finanzämtern auf alle offenen Fälle angewandt werden.