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Einheitswertermittlung von Immobilien: Höhe des Abschlags für Gebäude in Überschwemmungsgebieten

Der sogenannte Einheitswert ist ein vom Finanzamt berechneter Wert für ein bebautes oder unbebautes Grundstück an einem bestimmten Stichtag. Relevant ist er vor allem für die Höhe der Grundsteuer. Das Sächsische Finanzgericht (FG) hatte zu entscheiden, ob der Einheitswert nur anhand etwa eines vorhandenen Gebäudes ermittelt wird oder ob auch die Lage des Grundstücks zu berücksichtigen ist. Beispielsweise, in welcher Höhe der Wert zu mindern ist, wenn das Grundstück in einem Überschwemmungsgebiet liegt.

Dem Kläger wurden auf den Nachfeststellungszeitpunkt 01.01.2012 verschiedene Gebäude als "Geschäftsgrundstücke auf fremdem Grund und Boden" zugerechnet. Gegen den Bescheid legte er Einspruch ein. Der Einheitswert wurde daraufhin durch das Finanzamt herabgesetzt. Aber nach Ansicht des Klägers war der Abschlag nicht hoch genug. Im anschließenden Klageverfahren begehrte er eine weitere Herabsetzung des Einheitswerts in Form eines Abschlags wegen Schadensgefahren, da die Gebäude in einem Hochwasserüberschwemmungsgebiet liegen. Das Finanzamt wollte einen Abschlag von 25 % gewähren, der Kläger verlangte jedoch einen Abschlag in Höhe von bis zu 50 %.

Die Klage vor dem FG war nicht erfolgreich. Nach Auffassung des Gerichts kann das Finanzamt für Schadensgefahren keinen Abschlag von mehr als 25 % vornehmen. Aufgrund der Lage des Grundstücks ist eine Ermäßigung des Gebäudenormalherstellungswerts möglich. Prinzipiell kann der Abschlag bis zu 60 % des Wertes betragen. Die Lage der Gebäude in einem Gebiet, das durch häufiger vorkommende, weniger starke Hochwasserereignisse überschwemmt wird, rechtfertigt einen diesbezüglichen Abschlag - wenn auch nicht zum Höchstsatz. Der Abschlag soll einerseits die zeitweise nicht mögliche Nutzung der Gebäude und andererseits die wegen der vorhersehbaren Überflutung ständig nicht mögliche Einbringung wasserempfindlichen Inventars abbilden. Für durch das Hochwasser verursachte behebbare Bauschäden hatte das Finanzamt bereits einen Abschlag von 11 % berücksichtigt. Ein weiterer Abschlag von 25 % ist angemessen, da bauliche Schutzmaßnahmen im Überschwemmungsgebiet nicht zulässig sind. Somit wurde insgesamt ein Abschlag von 36 % gewährt.

Hinweis: Ein höherer Abschlag wäre nur angebracht, wenn die Gebäude nahezu unbenutzbar wären. Das war hier aber nicht der Fall, da die Gebäude in den Jahren 1998, 2001 und 2010 trotz Kenntnis der Hochwassergefahr errichtet wurden und vom Kläger auch genutzt werden.