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Erbbaurecht: Ist die Verlängerung eines Erbbaurechts grunderwerbsteuerpflichtig?

Wohnen Sie in Ihrem eigenen Haus? Dann haben Sie das Grundstück wahrscheinlich gekauft oder gepachtet. Auch wenn es sich etwas ungewöhnlich anhören mag: Man kann auch auf einem gepachteten, also fremden Grundstück ein eigenes Haus erbauen. Dafür schließt man mit dem Grundstücksbesitzer einen Vertrag und zahlt einen Erbbauzins. So kann man, auch ohne das Geld für das Grundstück auszugeben, ein Eigenheim bauen. Aber spart man dadurch auch Grunderwerbsteuer? Im Streitfall musste das Finanzgericht Düsseldorf (FG) darüber entscheiden.

Die Klägerin ist bis zum 31.12.2046 erbbauberechtigt an einem Grundstück. Mit den Grundstückseigentümern wurde eine Verlängerung vereinbart. Alle anderen Bestimmungen blieben gleich. Die Parteien beantragten daraufhin eine Grundbuchberichtigung. Das Finanzamt erließ infolgedessen einen Bescheid über Grunderwerbsteuer wegen Änderung eines Erbbaurechtvertrags. Nach Ansicht der Klägerin entsteht jedoch erst bei Unterbleiben des Widerrufs ein Jahr vor Ablauf der (eigentlichen) Laufzeit des Erbbaurechts Grunderwerbsteuer.

Die Klage vor dem FG hatte keinen Erfolg. Die Verlängerung des Erbbaurechts ist ein grunderwerbsteuerbarer Vorgang. Die Grunderwerbsteuerpflicht entsteht bereits mit Abschluss der Vertragsverlängerung. Es liegt aufgrund der notariellen Urkunde ein grunderwerbsteuerpflichtiger Vorgang vor, der zur Verlängerung des Erbbaurechts führt. Es stellt keine aufschiebende Bedingung dar, dass die Verlängerung erst nach Ende der ursprünglichen Befristung greift. Die Beteiligten hatten auch entsprechende Bewilligungsanträge zur Grundbuchberichtigung abgegeben. Daran ändert auch der Umstand nichts, dass der eine Vertragsteil die automatische Verlängerung gegenüber dem anderen Vertragsteil verhindern kann.

Wird ein Erbbaurecht verlängert, ist die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer der kapitalisierte Erbbauzins für die Verlängerungszeit und nicht (nur) die Differenz zwischen dem kapitalisierten Wert der nunmehrigen Gesamtlaufzeit und dem der ursprünglichen Laufzeit.