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Gewerblicher Grundstückshandel: Einlage in Gesellschaft gehört als Verkauf dazu

Auch die Einbringung einer privaten Immobilie in eine Kommandit- oder andere Personengesellschaft gegen Gewährung von Gesellschaftsrechten kann eine Grundstücksveräußerung im Sinne eines gewerblichen Grundstückshandels sein, selbst wenn der einbringende Gesellschafter weiterhin maßgeblich am Grundstück beteiligt bleibt. Denn er überträgt den Grundbesitz auf eine eigenständige Rechtspersönlichkeit. Dieser Tenor des Finanzgerichts Hamburg hat die negative Konsequenz, dass

• der Verkaufsgewinn auch außerhalb der Spekulationsfrist bei den gewerblichen Einkünften erfasst wird,
• zusätzlich der Gewerbesteuer unterliegt und
• der Immobilienbesitzer rückwirkend eine Buchhaltung für die Zeit der Privatnutzung erstellen muss.

Maßgebend ist, dass das Grundstück mit der Einbringung ins Gesellschaftsvermögen übertragen und damit einer anderen Rechtspersönlichkeit zugeordnet wird. Zivilrechtlich wird es auf das Gesamtvermögen der Kommanditgesellschaft (KG) übertragen. Dabei kommt es zur steuerpflichtigen Aufdeckung stiller Reserven. Eine solche Sacheinlage gilt nämlich als Veräußerung und hängt nicht davon ab, welcher Anteil der Immobilie durch die Einbringung auf die anderen Gesellschafter übertragen wurde. Selbst wenn der Gesellschafter zu 90 % an einer KG beteiligt ist und nach der Einlage nur ein Zehntel seines Besitzes quotal anderen Personen zusteht, verkauft er den Grundbesitz als Privatperson an die Gesellschaft. Denn seine Sacheinlage gegen die Gewährung von Gesellschaftsrechten stellt einen tauschähnlichen Vorgang dar, welcher zur entgeltlichen Veräußerung führt. So bucht die KG dem Kapitalkonto des Beteiligten den aktuellen Verkehrswert des Grundstücks zu.

Als steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn zählt dabei der Gegenwert des Grundstücks, der die ehemaligen privaten Anschaffungskosten übersteigt. Dem gewerblichen Grundstückshandel sind auch solche Verkäufe zuzurechnen, die von vornherein nur mit einem bestimmten Erwerber abgewickelt werden sollen. Daher erfüllen auch Geschäfte mit einer beherrschten Gesellschaft die Voraussetzungen der Teilnahme am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr.

Hinweis: Durch diese ungünstige Einstufung zahlt der Gesellschafter Einkommen- und Gewerbesteuer, obwohl ihm durch den Vorgang überhaupt kein Geld zugeflossen ist. Dies kann im Nachhinein zu erheblichen Liquiditätsproblemen führen, denn der Vorgang kann zudem auch noch Grunderwerbsteuer auslösen.