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Immobilienbewertung: Müll verringert nicht die Erbschaftsteuer

Wer die völlig verwahrloste Immobilie eines "Messies" erbt, kann nicht damit rechnen, dass das Finanzamt bei der Feststellung des Grundbesitzwerts für Zwecke der Erbschaftsteuer ein Auge zudrückt. In einem Streitfall vor dem Finanzgericht Hessen (FG) hatten die Erben versucht, dass das Finanzamt den erhaltenen Grundbesitz zu ihren Gunsten als unbebaut und damit wertmäßig günstiger einstuft. Eine solche Minderung ist aber nur möglich, wenn die betreffenden Räumlichkeiten und Wohnflächen auf Dauer unbenutzbar oder nicht bewohnbar sind. Das ist beispielsweise der Fall, wenn

• die Statik und damit die Standfestigkeit des Gebäudes durch Hochwasser dauerhaft erschüttert ist,
• wegen fehlender Isolierung des Mauerwerks eingetretene Feuchtigkeit zur Unbenutzbarkeit führt oder
• es aufgrund von schwerwiegenden Beschädigungen an der Dachhaut zu Schwamm-, Schimmel- oder Pilzbefall gekommen ist, die zu Gesundheitsgefahren führen.

Die Lebensweise eines Verstorbenen führt dagegen nur zu einer vorübergehenden Nutzungseinschränkung des Gebäudes. Denn hinsichtlich der Bausubstanz und der Grundausstattung befindet es sich noch in einem gebrauchsfähigen Zustand, wenn

• das Dach und das Mauerwerk weitgehend intakt sind,
• kein Schimmelbefall festgestellt werden kann,
• Fenster, Estrich sowie die Eingangs- und Innentüren zwar ungepflegt, aber funktionstüchtig sind oder
• Heizung, Sanitärinstallationen, Wasserversorgung, Abwasserentsorgung und elektrische Installationen insgesamt noch in einem funktionsfähigen Zustand sind.

Im Streitfall musste das geerbte und total vermüllte Haus zunächst einmal entrümpelt werden. Damit wurde ein Fachbetrieb für Haushaltsauflösungen, Entsorgungen und Entrümpelungen beauftragt. Große Mengen an Papier- und Essensresten, verschmutzter Wäsche und Geschirr, alten Konservendosen, Papier und Zeitungen sowie vertrockneten Pflanzen und durch Wasserschaden verfaulte Möbel wurden entsorgt. Erst nach einer solchen oberflächlichen Grundentsorgung konnte das Haus verkauft werden. Das Finanzamt setzte den erzielten Kaufpreis als Bemessungsgrundlage für die Erbschaftsteuer an und berücksichtigte dabei auch mindernd die nachgewiesenen Ausgaben für die Entsorgung des Mülls.

Die Erben beantragten allerdings eine Bewertung als nackter Grund und Boden, weil das Gebäude zum Todeszeitpunkt - maßgebender steuerlicher Bewertungsstichtag - unbenutzbar war. Zunächst musste es nach dem Tod der Erblasserin durch umfangreiche Reparaturmaßnahmen in einen bewohnbaren Zustand gebracht werden. Dem folgte das FG nicht, zumal für die geerbte Immobilie ein Kaufpreis gezahlt wurde, der erheblich über dem Wert des Grund und Bodens lag.