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Provisionen: Nachträgliche Zahlungen mindern die Grunderwerbsteuer

Kann eine nachträgliche Provisionszahlung des Grundstücksverkäufers an den Grundstückskäufer die Grunderwerbsteuerlast mindern? Diese Frage hat das Finanzgericht Sachsen (FG) beantwortet:

Der Verkäufer (eine Bauträger GmbH) hatte der Klägerin (Käuferin) drei noch zu errichtende Eigentumswohnungen durch notariellen Vertrag verkauft. Die Käuferin verpflichtete sich - wie es üblich ist - die Grunderwerbsteuer komplett zu tragen. Für die drei Eigentumswohnungen wurde ein Kaufpreis von insgesamt 697.299,91 EUR vereinbart. In einer schriftlichen Zusatzvereinbarung hatten die Bauträger GmbH und die Käuferin schon vor Beurkundung des eigentlichen notariellen Kaufvertrags vereinbart, dass mit Abschluss formgültiger Wohnungseigentumsverkaufsverträge die Käuferin eine sogenannte Eigenprovision von 63.999,91 EUR erhalten sollte.

Die Vertragsparteien waren davon ausgegangen, dass diese Provision den Kaufpreis der Eigentumswohnungen nachträglich gemindert hatte. Daher seien die 63.999,81 EUR bei der Grunderwerbsteuer später mindernd zu berücksichtigen.

Das Finanzamt folgte dieser Auffassung nicht. Für die Berechnung der Grunderwerbsteuer sei allein der in der notariellen Urkunde angegebene Kaufpreis ausschlaggebend. Dass die Käuferin hier weitere Vermittlungsleistungen erbracht hat, für die sie eine Provision erhielt, kann sich nach Ansicht des Finanzamts bei der Grunderwerbsteuer nicht mindernd auswirken.

Das FG hat sich dem Finanzamt nicht angeschlossen. Grundsätzlich kann eine Herabsetzung des Kaufpreises bei der Grunderwerbsteuer sich noch nachträglich auswirken. Auf Antrag setzt das Finanzamt die Grunderwerbsteuer bei nachträglicher Verminderung des Kaufpreises herab. Sofern sich der Kaufpreis des Grundstücks aufgrund von Mängeln an dem Grundstück oder einem Gebäude mindert, kann dieser Herabsetzungsantrag ohne zeitliche Beschränkung gestellt werden. In allen anderen Fällen der Kaufpreisminderung muss diese innerhalb von zwei Jahren seit der Entstehung der Grunderwerbsteuer erfolgen.

Beispiel: Der Eigentümer verkauft sein Grundstück für 500.000 EUR. Auf dem Grundstück befindet sich ein frei stehendes Einfamilienhaus. Wegen erheblicher baulicher Mängel, die der Verkäufer arglistig verschwiegen hatte, mindert der Käufer den Kaufpreis um 150.000 EUR.

In diesem Beispiel spielt es keine Rolle, ob seit der Entstehung der Grunderwerbsteuer bereits mehr als zwei Jahre vergangen sind. Die Grunderwerbsteuer ist hier entsprechend der Minderung des Kaufpreises herabzusetzen.

In dem Fall, den das FG zu beurteilen hatte, liegt eine nachträgliche Herabsetzung des Kaufpreises vor. Da die Minderung nicht wegen Mängeln an dem Grundstück erfolgte, war die Zweijahresfrist zu beachten. Im Streitfall war sie jedoch eingehalten. Das FG sieht in der Eigenprovision eine nachträgliche Minderung des Kaufpreises, die sich auch bei der Grunderwerbsteuer auswirkt. Die Richter merken an, dass dieses Ergebnis auch dann zum Tragen käme, wenn die Kaufvertragsparteien von Anfang an außerhalb der notariellen Urkunde von einem niedrigeren Kaufpreis ausgegangen wären. Dann wäre der notariell beurkundete Kaufvertrag von Anfang an nichtig gewesen, so dass der dort vereinbarte Kaufpreis der Besteuerung ebenfalls nicht zu Grunde gelegt werden dürfte.