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Änderungen im Grunderwerbsteuergesetz: Gesetzgeber beschränkt Möglichkeiten der Steuervermeidung

Die Praxis hat gezeigt, dass es besonders im Bereich hochpreisiger Immobilientransaktionen immer wieder gelingt, durch gestalterische Maßnahmen - vor allem sogenannte Share-Deals - die Grunderwerbsteuer zu vermeiden. Mit dem am 21.04.2021 vom Bundestag verabschiedeten Gesetz zur Änderung des Grunderwerbsteuergesetzes, das am 01.07.2021 in Kraft tritt, sollen missbräuchliche Steuergestaltungen eingedämmt werden. Der Bundesrat hat dem Gesetz am 07.05.2021 zugestimmt. Konkret sieht das Gesetz folgende Änderungen vor:

• Absenkung der 95-%-Grenze in den Ergänzungstatbeständen: Nach bisheriger Rechtslage können die Ergänzungstatbestände des § 1 Abs. 2a, 3 und 3a Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG), die Steuerumgehungen durch das Einschalten von Personen- und Kapitalgesellschaften verhindern sollen, unter anderem dadurch umgangen werden, dass nur 94,9 % der Anteile an der Personen- oder Kapitalgesellschaft übertragen werden. Um derartige missbräuchliche Gestaltungen zu verhindern, wird die Beteiligungsgrenze von 95 % auf 90 % herabgesetzt. Gleichzeitig wird die Frist von fünf auf zehn Jahre verlängert.

• Einführung eines neuen Ergänzungstatbestands: § 1 Abs. 2a GrEStG erfasst Gesellschafterwechsel an Personengesellschaften mit inländischem Grundbesitz in Höhe von mindestens 90 % innerhalb von zehn Jahren. Der Tatbestand fingiert die Übertragung der inländischen Gesellschaftsgrundstücke von der Personengesellschaft in alter Zusammensetzung auf die Personengesellschaft in neuer Zusammensetzung. Die neue Vorschrift erfasst zur Missbrauchsverhinderung unter gleichen Voraussetzungen Anteilseignerwechsel an Kapitalgesellschaften mit inländischem Grundbesitz. Besteuert wird die Gesellschaft, die wegen des Anteilseignerwechsels grunderwerbsteuerrechtlich nicht mehr als dieselbe Kapitalgesellschaft anzusehen ist.

• Einfügung einer Börsenklausel: Damit es bei börsennotierten Unternehmen aufgrund des Handels mit den Anteilen am Unternehmen nicht zur Anwendung der Ersatztatbestände des § 1 Abs. 2a und 2b GrEStG kommt, sieht der neueingefügte § 1 Abs. 2c GrEStG hier eine Ausnahmeregelung vor.

• Verlängerung der Fristen von fünf auf zehn Jahre: Beim Übergang eines Grundstücks auf eine Gesamthand (z.B. Personengesellschaft) oder von einer Gesamthand auf einen Gesellschafter sieht das Gesetz bereits heute eine Nichterhebung der Grunderwerbsteuer vor, wenn der Anteil des Einzelnen am Vermögen der Gesamthand seinem Anteil am Grundstück entspricht. Voraussetzung: Die Höhe des Anteils an dem jeweiligen Grundstück ändert sich innerhalb von fünf Jahren nicht. Diese Frist wird auf zehn Jahre erhöht.

• Anwendung auf Grundstücksverkäufe im Rückwirkungszeitraum von Umwandlungsfällen: Durch eine Gestaltung im Nachgang von Share Deals kann durch Umwandlungsvorgänge eine hohe Grunderwerbsteuerbelastung erheblich reduziert werden, wenn im ertragsteuerrechtlichen Rückwirkungszeitraum die Gesellschaftsgrundstücke zu einem unter dem Verkehrswert liegenden Kaufpreis veräußert werden. In diesen Fällen erfolgt keine Besteuerung nach anderen Steuerarten. Würden die Gesellschaftsgrundstücke ohne Veräußerung im Rahmen des Umwandlungsvorgangs übergehen, wäre Grunderwerbsteuer auf den Grundbesitzwert zu erheben.

Hinweis: Die genannten gesetzlichen Änderungen haben aus Sicht des Gesetzgebers sicherlich hauptsächlich größere Immobilientransaktionen im Blick. Gleichwohl empfiehlt es sich, geplante bzw. bereits durchgeführte Immobilieninvestments auf Auswirkungen hin zu überprüfen.